ระบบ MLS สำหรับบ้านมือสอง

      บ้านมือสองหรือที่อยู่อาศัยมือสอง เป็นองค์ประกอบสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนานาประเทศ เพราะโดยปกติบ้านแต่ละหลังที่สร้างขึ้นมาให้อยู่อาศัยกันนั้นเจ้าของผู้ซื้อหามาหรือผู้สร้าง ย่อมมีเจตนาให้สามารถดำรงสภาพความเป็นบ้านได้หลายสิบปี แต่หลายครั้งเจ้าของต้องโยกย้ายไปหาบ้านหลังอื่นอยู่อาศัยก่อนอายุขัยของบ้านเดิมทำให้เกิดความจำเป็นต้องหาเจ้าของใหม่ให้บ้านหลังเดิม เพื่อไม่ให้กลายเป็นบ้านร้าง

     บ้านมือสอง คือ บ้านที่เคยมีเจ้าของหรือเคยมีผู้อาศัยอยู่ก่อนแล้ว และเจ้าของเดิมได้แสดงความประสงค์จะขายต่อให้ผู้อื่น

หากเจ้าของบ้านเดิมไม่ได้อยู่อาศัยและไม่ได้ให้ใครอื่นอยู่อาศัย แต่ไม่ได้ประกาศขายหรือไม่ได้เจตนาจะขาย บ้านนั้นก็เป็นเพียงบ้านร้าง แต่ไม่ใช่บ้านมือสอง ในทางตรงกันข้ามแม้เจ้าของเดิมจะยังอยู่อาศัย แต่ได้มีการประกาศขายหรือได้แสดงเจตนาจะขายเพียงแต่รอเวลาว่าใครมาซื้อเมื่อไรก็จะย้ายไปอยู่ที่อื่นเมื่อนั้น นั่นแหละคือบ้านมือสอง ดังนั้น บ้านร้างหรือบ้านที่ไม่มีผู้อยู่อาศัยกับบ้านมือสอง จึงเป็นคนละเรื่องกัน

การนับจำนวนบ้านร้าง อาจนับได้จากสถิติการเก็บค่าน้ำค่าไฟฟ้าขององค์กรที่เกี่ยวข้อง ถ้ามิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟฟ้าไม่ขยับเป็นเวลานานก็ต้องสงสัยว่าบ้านนั้นไม่มีใครอยู่อาศัย แต่การนับจำนวนบ้านมือสองต้องดูจากบ้านที่ประกาศขายและนั่นคือประเด็นน่าหนักใจ เพราะที่แล้วมาในประเทศไทยยังไม่มีกลไกในการนับอุปทานหรือจำนวนบ้านมือสองที่ประกาศขายได้ครบถ้วนเพียงพอ

     แต่ต่างจากในสหรัฐอเมริกา ซึ่งมีสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มแข็งและมีกฎหมายตัวแทนนายหน้า (The Law of Agency) ที่ชัดเจน แม้กฎหมายจะไม่ได้บังคับให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องกระทำผ่านตัวแทนนายหน้าไปเสียเกือบทั้งหมด ทั้งนี้โดยผ่านระบบหลักที่เรียกว่า Multiple Listing Service หรือ MLS

      MLS หมายถึง องค์กรของตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไดรับข้อมูลจากสมาชิกแต่ละรายเกี่ยวกับการขึ้นรายการอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้ต้องการขาย (Property Listing) และแจกจ่ายข้อมูลนั้นต่อไปให้สมาชิกรายอื่นๆ ทั้งหมด โดยปกติองค์กรที่ทำหน้าที่ดำเนินการระบบ MLS ในแต่ละมลรัฐหรือแต่ละพื้นที่ มักจะเป็นคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นั้นๆ เช่น องค์กร Minnesota Association of REALTORS หรือย่อยลงมาจากระดับมลรัฐ คือ Minneapolis Area Association of  REALTORS ซึ่งมีสมาชิกตัวแทนเป็นตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่

ทุกครั้งที่มีการฝากขายอสังหาริมทรัพย์จะมีการบันทึกข้อมูลรายละเอียดแทบทุกซอกทุกมุมที่สำคัญ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เข้าสู่ระบบ MLS หรือถ้ามีการ Listing ใหม่เกิดขึ้นและทุกครั้งที่มีการขายอสังหาริมทรัพย์ในระบบได้ก็จะบันทึกการขาย

ตัวเลขเหล่านี้ เมื่อมีการสุ่มเก็บเป็นรายภูมิภาคโดยองค์กรกลางระดับประเทศคือ National Association of REALTORS (NAR) ใหญ่ ซึ่งมีสำนักงานที่ Chicago และ Washington, DC แล้ว NAR ก็สามารถสรุปแถลงสถิติตัวเลขยอดขายบ้านมือสองได้ประมาณทุกวันที่ 25-26 ของเดือนถัดมาความจริงแล้วในสหรัฐอเมริกา ก็ไม่ได้มีกฎหมายตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นการเฉพาะ เช่น ในมลรัฐแคลิฟอร์เนีย กฎหมายหมวดที่ว่าด้วยตัวแทนนายหน้านั้นบรรจุอยู่ในประมวลกฎหมายอาญาของรัฐ

ในแง่อสังหาริมทรัพย์ นายหน้าหรือบริษัทนายหน้า (Broker) ก็คือตัวแทน (Agent) ของผู้ขาย (Seller) และพนักงานขาย (Salesperson) แต่ละคนที่สังกัด Broker แต่ละบริษัทก็เป็น Agent ของ Broker รายนั้นๆ

      ระบบ MLS ให้ประโยชน์แก่ผู้ต้องการขายบอสังหาริมทรัพย์ เพราะทำให้ตัวแทนนายหน้ามากมายหลายรายได้ทราบว่ามีอสังหาริมทรัพย์ของผู้ขายในตลาดอยู่ที่ใดบ้าง เพื่อสามารถจัดหาผู้ซื้อให้ตรงกับผู้ขายได้สะดวกขึ้น ผู้ต้องการซื้อก็ได้ประโยชน์เพราะมีสินค้าให้เลือกหลากหลายขึ้น ทำให้ตัวแทนนายหน้าสามารถคัดสรรอสังหาริมทรัพย์ที่ใกล้เคียงความต้องการของผู้ต้องการซื้อมากที่สุด เหล่านี้ทำให้เกิดสภาพคล่องในตลาดซื้อขาย

ผู้ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์แต่ละรายต้องระบุให้ชัดเจนตั้งแต่ตอฝากขายว่าต้องการฝากขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านระบบ MLS (หากไม่เช่นนั้นก็จะเป็นแค่ Exclusive Listing หรือ เป็นการฝากขายโดยเฉพาะเจาะจงตัวแทนนายหน้า ซึ่งมีน้อยกรณี) ตัวแทนนายหน้าที่ผู้ต้องการขายนำอสังหาริมทรัพย์ไปฝากขายไว้เรียกว่าเป็น Listing Agent หากสามารถขายอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นได้ก็รับค่านายหน้าไปเต็มๆ แต่หากมีตัวแทนนายหน้าอื่น (Cooperating Broker) สามารถขายอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ Cooperating Broker นั้นก็จะกลายเป็น Selling Broker ค่านายหน้าก็จะต้องแบ่งกันระหว่าง Listing Broker กับ Selling Broker และการแบ่งค่านายหน้านี้เรียกว่า Cooperating Split

หากผู้ขายระบุชัดเจนว่าใช้ระบบ MLS แล้ว Broker อื่นๆ ไม่ใช่ Listing Broker ก็ถือเป็น Subagent ของ Listing Broker ทั้งหมด ดังนั้น Cooperating Broker (ผู้ทำงานขายอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่ได้เป็น Listing Broker สำหรับงานขายชิ้นนี้) ก็มีสถานะเป็น Subagent ของ Listing Broker ด้วย แต่ขณะเดียวกันก็เป็น Agent ของผู้ขาย เพราะอาจเป็นผู้ขายได้ก่อน Listing Agent

นั่นคือหลักเกณฑ์วิธีกำหนดควบคุมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐ สำหรับแนวทางของประเทศไทย ก็ควรผลักดันให้มีการออกกฎหมายหรือกฎเกณฑ์เกี่ยวกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และมีการพัฒนาระบบ MLS กลางขึ้นมาเช่นกัน เรื่องนี้เดิมทางภาครัฐที่เกี่ยวข้อง ได้เริ่มต้นดำเนินการ ในความพยายามผลักดันกฎหมายนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ให้เกิดขึ้นเป็นรูปธรรมไว้บ้างแล้ว

ใบเหยียบย่ำ

      ใบเหยียบย่ำ คือ หนังสือขอจับจองที่ดินเพื่อเข้าทำประโยชน์ในที่ดินรกร้างว่างเปล่าตามพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน (ฉบับที่ 6) พ.ศ.2479 ซึ่งตามพระราชบัญญัติดังกล่าวได้บัญญัติเกี่ยวกับใบอนุญาตให้จับจองที่ดินว่ามี 2 ชนิด คือ

          1. ใบเหยียบย่ำ นายอำเภอเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจหน้าที่ในการออกใบอนุญาตให้จับจอง ซึ่งมีระยะเวลาการทำประโยชน์ให้แล้วเสร็จภายใน 2 ปีนับแต่วันที่ได้รับใบเหยียบย่ำ


          2. ตราจอง เจ้าพนักงานที่ดินเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจหน้าที่ในการออกใบอนุญาตให้จับจอง ซึ่งมีระยะเวลาการทำประโยชน์ให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปีนับแต่วันที่ได้รับใบจอง

เมื่อนายอำเภอได้รับคำขอจับจองที่ดินจากราษฎรแล้ว นายอำเภอจะประกาศโฆษณาการจับจองไว้ ณ ที่ว่าการอำเภอ ที่ทำการกำนันและในที่ดินซึ่งขอจับจองมีกำหนดระยะเวลาหนึ่งเดือน ถ้าไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้านภายในกำหนดระยะเวลาดังกล่าวและเมื่อได้สอบสวนแล้วเห็นว่าเป็นที่ดินที่สามารถออกใบอนุญาตให้ได้ ก็ให้นายอำเภอออกใบอนุญาตซึ่งก็คือ ใบเหยียบย่ำ แต่นายอำเภอมีอำนาจในการอนุญาตให้จับจองที่ดินได้ไม่เกิน 50 ไร่ ตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน (ฉบับที่6)พุทธศักราช 2479 ผู้ที่ได้รับใบเหยียบย่ำ จะต้องตกอยู่ภายใต้บังคับของมาตรา 8 วรรคสองแห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ซึ่งบัญญัติว่า "ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดก"

วิธีป้องกันการทุจริตหลอกลวงเกี่ยวกับที่ดิน

1. เก็บรักษาโฉนด หรือหนังสือสำคัญของท่านไว้ในที่ปลอดภัยอย่าให้สูญหาย

2 .อย่าทำสัญญากู้ยืมเงินเอง โดยรับมอบโฉนดไว้เป็นประกันอาจเป็นโฉนดปลอม

3. อย่าหลงเชื่อมอบโฉนดของท่านให้ผู้อื่นอาจถูกปลอมแปลงสับเปลี่ยนโฉนดได้

4. อย่าเซ็นชื่อลงในหนังสือมอบอำนาจ โดยไม่กรอกข้อความเป็นอันขาด บุคคลผู้รับมอบอำนาจจะต้องเป็นบุคคลที่ไว้ใจได้

5. ก่อนซื้อ รับจำนอง หรือรับซื้อฝากที่ดินควรตรวจสอบโฉนดที่ดินหรือหนังสือสำคัญของท่าน ที่ตั้งและสภาพที่ดินให้แน่นอนก่อน

6. อย่าหลงเชื่อนายหน้าให้มากนัก

7. การซื้อที่ดิน ควรซื้อจากผู้ที่ไว้วางใจได้ เช่น มีใบอนุญาตทางราชการให้ทำการจัดสรร

8. หมั่นตรวจสอบที่ดินของท่านทั้งทางทะเบียนและที่ดิน

9. การตรวจสอบหลักฐานทางทะเบียน ท่านสามารถสอบถามทางไปรษณีย์ไปยังสำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ได้

10. ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่ชอบด้วยกฎหมายจะต้องมาจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน

11. อย่าหลงเชื่อคำโฆษณา หรือนายหน้ามาชักจูง ควรตรวจที่ตั้งที่ดิน เช่น อยู่ใกล้หรือไกลถนนและสภาพที่ดินเป็นอย่างไรก่อนซื้อ

     ทำอย่างไรที่ดินของท่านจึงจะปลอดภัยจากผู้ทุจริต

1. ไม่มอบโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่ผู้อื่น

2. อย่าลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่กรอกข้อความให้ครบถ้วน

3. ควรไปติดต่อสอบถามเจ้าหน้าที่เกี่ยวกับที่ดินของท่านอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง

ศัพท์ที่ควรรู้เกี่ยวกับกฎหมายจัดสรรที่ดิน

1. "การจัดสรรที่ดิน" หมายความว่า การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดย ได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทนและให้หมายความรวมถึงการดำเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งแยกที่ดินแปลงเดิมเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลงและต่อมาได้แบ่งเพิ่มเติมภายในสามปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย
          หากดำเนินการในลักษณะที่เป็นการจัดสรรที่ดินดังกล่าวข้างต้นโดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก็จะมีความผิดทางอาญาและมีโทษ คือ จำคุกไม่เกิน 2 ปี และปรับตั้งแต่ 40,000 บาทถึง 100,000 บาท
2. "สิทธิในที่ดิน" หมายความว่า กรรมสิทธิ์ และให้หมายความรวมถึงสิทธิครอบครองด้วย
          ผู้ที่จะขอทำการจัดสรรที่ดินจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ แต่จะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีโฉนดหรือมิฉะนั้นจะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีเอกสารหนังสือรับรองการ ทำประโยชน์ (น.ส.) โดยจะต้องเป็นผู้มีชื่อที่ปรากฏอยู่ในรายการทะเบียนของเอกสารนั้นด้วย มิใช่เพียงแต่มีสิทธิครอบครองลอย ๆ เท่านั้น

3."ผู้จัดสรรที่ดิน" หมายความว่า ผู้ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินและให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนใบอนุญาตด้วย ซึ่งในที่นี้หมายถึง ผู้ที่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินหรือได้รับใบอนุญาตให้จำหน่ายที่ดินแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ซึ่งจะต้องได้รับใบอนุญาตก่อน เมื่อได้รับใบอนุญาตแล้ว ผู้ที่ได้รับใบอนุญาตห้ทำการจัดสรรที่ดินก็จะเรียกว่า "ผู้จัดสรรที่ดิน"
4. "ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร" หมายความว่า ผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรรและให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปด้วย ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จึงหมายถึง ผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรจากผู้จัดสรร แม้จะยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรมาเป็นของผู้ซื้อก็อยู่ในฐานะเรียกว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแล้ว

          "ผู้รับโอนสิทธิในทีดิน" ผู้รับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร ไม่อยู่ในฐานะผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามความหมายนี้ เพราะไม่ใช่ผู้รับโอนมาซึ่งสิทธิในที่ดินคือไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนั้นตามกฎหมายว่าด้วยการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองซึ่งจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กล่าวโดยสรุป ผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อมาจะ ต้องปรากฏว่ารับโอนโดยมีการจดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินหรือรับโอนสิทธิครอบครองโดยปรากฏรายการจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3
5."บริการสาธารณะ" หมายถึง การให้บริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินที่กำหนดไว้ในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน นั้นก็คือ ผู้จัดสรรจะต้องระบุมาว่า การให้บริการ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินมีอะไรบ้าง เช่น การให้บริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกเกี่ยวกับไฟฟ้าริมถนนในหมู่บ้านจัดสรร การบริการเก็บขยะให้ทุกหมู่บ้าน การบริการล้างท่อระบาย น้ำในหมู่บ้านจัดสรรที่ดิน เป็นต้น อนึ่ง ยังมีความหมายอีกคำหนึ่งที่ใกล้เคียงกับคำว่า "บริการสาธารณะ" ได้แก่ คำว่า "สาธารณูปโภค " ซึ่งหากมีการจัดตั้งนิติบุคคลลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ผู้ที่เป็นสมาชิกหรือซื้อที่ดินจัดสรรจะต้องเสียเงินค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตามมาตรา 49 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 สาธารณูปโภคดังกล่าวนั้นเข้าใจง่าย ได้แก่ ถนน สนามเทนนิส สนามฟุตบอล ซึ่งอาจจะเทียบได้กับทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรรนั่นเอง ส่วนบริการสาธารณะนั้น เป็นเรื่องการให้บริการที่มีบักษณะคล้ายกับส่วนรวมทั่วไป คำว่า สาธารณูปโภคจึงหมายถึงตัวทรัพย์ ส่วนบริการสาธารณะนั้นหมายถึงการให้บริการที่มีลักษณะเป็นส่วนรวม
6."คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน" หมายถึง
          6.1 คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ซึ่งมีคณะเดียว มีอำนาจหน้าที่ในการกำกับดูแลการจัดสรรที่ดินโดยทั่วไป รวมทั้งมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้
               (1) กำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดิน
               (2) วางระเบียบเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน
               (3) ให้ความเห็นชอบข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร และ/หรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเสนอ
               (4) กำหนดแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรเพื่อให้ผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินใช้ในการประกอบกิจการ
               (5) วินิจฉัยชี้ขาดปัญหาเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินตามคำร้องหรือคำอุทธรณ์ของผู้จัดสรรที่ดินของผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินหรือผู้จัดสรรที่ดิน
               (6) ปฏิบัติการอื่นตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรือกฎหมายอื่น

          6.2 คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด มีทุกจังหวัด มีอำนาจหน้าที่ในการกำกับดูแลการจัดสรรที่ดินภายในจังหวัด รวมทั้งมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้
               (1) ออกข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
               (2) พิจารณาเกี่ยวกับคำขออนุญาต การออกใบอนุญาต การโอนใบอนุญาต หรือการเพิกถอนการโอนใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน
               (3) ตรวจสอบการจัดสรรที่ดินเพื่อให้เป็นไปตามแผนผังโครงการ หรือวิธีการที่ได้รับอนุญาต
               (4) ปฏิบัติการอื่นตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรือกฎหมายอื่น

7."คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง" ประกอบด้วย
          7.1 ปลัดกระทรวงมหาดไทย เป็นประธานกรรมการ
          7.2 อัยการสูงสุด
          7.3 เลขาธิการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค
          7.4 เลขาธิการสำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
          7.5 อธิบดีกรมการปกครอง
          7.6 อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง
          7.7 อธิบดีกรมชลประทาน
          7.8 ผู้ทรงคุณวุฒิอื่นอีก 6 คน ซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้งจากผู้มีความรู้ความสามารถ หรือประสบการณ์ในด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การผังเมือง การบริหารชุมชน หรือกฎหมาย
          7.9 อธิบดีกรมที่ดิน เป็นกรรมการและเลขานุการ

8."คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด" ประกอบด้วย
          8.1 ผู้ว่าราชการจังหวัดหรือรองผู้ว่าราชการจังหวัดซึ่งผู้ว่าราชการจังหวัดมอบหมายเป็นประธานกรรมการ
          8.2 อัยการจังหวัด
          8.3 ปลัดจังหวัด
          8.4 โยธาธิการและผังเมืองจังหวัด
          8.5 ผู้แทนกรมชลประทาน
          8.6 นายกองค์การบริหารส่วนจังหวัด
          8.7 ผู้ทรงคุณวุฒิอื่นอีก 4 คนซึ่งปลัดกระทรวงมหาดไทยแต่งตั้ง
          8.8 เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดเป็นกรรมการและเลขานุการ

การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน

           1. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิในที่ดิน ก่อนประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับเช่นได้มาโดยได้โฉนดแผนที่โฉนด ตราจอง, หรือตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว, ได้มาซึ่งที่บ้านที่สวน
ตามกฎหมายเบ็ดเสร็จ  ที่ดินประเภทนี้เป็นที่มีกรรมสิทธิแต่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิและไม่ถือว่าเป็นที่ดินมือเปล่า ฎีกาที่ 1570/2500 ที่พิพาทซึ่งเจ้าของได้ครอบครองทำที่ดินให้เป็นที่บ้านที่สวนมาก่อนประกาศใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บรรพ4 และพระราชบัญญัติ ออกโฉนดที่ดิน
 (ฉบับที่ 6) 2479 แล้วแม้ที่ดินพิพาทจะเป็นที่ดินมือเปล่าไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิก็ต้องนำกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จบทที่ 42 มาใช้บังคับคดี โดยถืออายุความสละที่ดิน 9ปี 10 ปี หาใช่อายุความ 1 ปี ไม่
           2.การได้มาซึ่งกรรมสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ได้มาโดยขอออกโฉนดที่ดินตั้งตำบลและได้มาโดยขอออกโฉนดที่ดินเฉพาะราย (ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 และ 59)

           3.การได้มาซึ่งกรรมสิทธิในที่ดินโดยนิติกรรม เช่น โดยการซื้อขายแลกเปลี่ยนให้จำนอง, ขายฝาก ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้นเป็นโมฆะ

           4.การได้มาซึ่งกรรมสิทธิในที่ดินโดยผลของกฎหมาย เช่น

  4.1  ได้กรรมสิทธิในที่ดินจากที่งอกริมตลิ่ง ที่ดินแปลงใดเกิดที่งอกริมตลิ่งที่งอกนั้นเป็นทรัพย์สินของเจ้าของที่ดินแปลงนั้น โดยหลักของที่งอกริมตลิ่งจะต้องเกิดขึ้นโดย ธรรมชาติและติดต่อเป็นผืนเดียวกันแต่เจ้าของที่ดินมีจะมีกรรมสิทธิในที่งอกได้ต้องเป็นที่ที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิเช่น โฉนดที่ดิน ถ้าเจ้าของที่ดินแปลงใดเป็นที่มือเปล่าเกิดที่งอกออกมาเจ้าของที่แปลงนั้นก็มีแต่สิทธิครอบครองที่งอกเท่านั้นดังนั้นหากเป็นงอกออกมาจากที่ดินมีโฉนดเจ้าของที่ดิน แปลงดังกล่าวมีกรรมสิทธิในที่งอกผู้อื่นจะแย่งการครอบครองที่ดินส่วนนี้ต้องครองครองปรปักษ์เกินกว่า 10 ปีจึงได้กรรมสิทธิ หากเป็นที่งอกออกมาจากที่ดินมือเปล่า (สค.1 ,นส.3) เจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครองหากผู้อื่นแย่งการครอบครองและเจ้าของไม่ฟ้องร้องเรียกคืนภายใน1 ปี เจ้าของสิ้นสิทธิในที่งอกนั้น

  4.2  ได้มาซึ่งกรรมสิทธิในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382“บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ”ที่ดินที่จะถูกครอบครองปรปักษ์ได้ จะต้องเป็นที่ดินของผู้อื่นที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ(โฉนดที่ดิน, โฉนดแผนที่, โฉนดตราจองตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้วที่บ้านที่สวนตามกฎหมายเบ็ดเสร็จ(บทที่42) ที่ดินมือเปล่า (ส.ค.1,น.ส.3) จะถูกครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ เช่น ก.ครอบครองที่ดินมือเปล่าอย่างเจ้าของมา 10 ปี ก.ก็คงมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น การได้กรรมสิทธิโดยครอบครองปรปักษ์จะต้องให้ศาลสั่งว่า ได้มาโดยครอบครองปรปักษ์แล้วนำคำสั่งศาลไปขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินประเภทได้มาโดยการครอบครอง หากเจ้าของได้โดยการครอบครองบางส่วนก็ไปขอจดทะเบียนในประเภทได้มาโดยการครอบครองเฉพาะส่วนหรือได้รับแบ่งมาโดยการครอบครอง

  4.3  การได้มาซึ่งกรรมสิทธิในที่ดินโดยทางมรดกการจะมีกรรมสิทธิในที่ดินมรดกที่ดินมรดกนั้นต้องเป็นที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิเช่น โฉนดที่ดินถ้าที่ดินมรดกเป็นที่มือเปล่าเช่นที่ นส.3, สค.1 ก็มีเพียงสิทธิครอบครอง ได้ทรัพย์มาโดยทางมรดกนี้จะต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเสียก่อนจึงจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้เช่น นาย ก. ทำพินัยกรรมยกที่ดินโฉนดให้นาย ข. เมื่อนาย ก. ตาย นาย ข.ก็ได้รับมรดกทันทีโดยผลของกฎหมายโดยไม่ต้องจดทะเบียนเนื่องจากพินัยกรรม มีผลเมื่อเจ้ามรดกถึงแก่ความตาย หรือหากไม่มีพินัยกรมเมื่อเจ้าของมรดกถึงแก่ความตายมรดกก็ตกไปยังทายาทโดยธรรมทันทีแต่ต่อมาหากนาย ข.ต้องการขายที่ดินมรดกให้นาย ค. นาย ข.จะทำไม่ได้เพราะชื่อในโฉนดยังเป็นชื่อนายก. เจ้าของเดิมอยู่ นาย ข.จะต้องจดทะเบียน การได้มาประเภทมรดก ลงชื่อนาย ข.เป็นผู้ถือกรรมสิทธิเสียก่อน จึงจะเอาที่ดินไปจดทะเบียนขายให้นาย ค. ต่อไปได้เนื่องจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรค 2 บัญญัติว่า“ถ้าผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่น นอกจากนิติกรรมสิทธิของผู้ได้มานั้นถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้”การได้มาทางมรดก ก็เป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมเช่นกัน

ที่ดินมือเปล่า

    ที่ดินมือเปล่า คือ ที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดใน 4 อย่างต่อไปนี้คือไม่มีโฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจองและตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว
ที่ดินมือเปล่านั้นอาจจะไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิในที่ดินแต่อย่างหนึ่งอย่างใดเลย หรือมีหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินบางอย่าง เช่น ใบเหยียบย่ำ ตราจองที่เป็นใบอนุญาต ส.ค.1 ใบจองหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือใบไต่สวน

ที่ดิน นส.3ก แตกต่างจากโฉนดปกติอย่างไร

    โฉนด เป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ และ นส.3 ก เป็นหนังสือสำคัญแสดงสิทธิครอบครอง ซึ่งในความหมายของคนทั่วไป ไม่ว่าจะกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองก็เป็นเจ้าของทั้งคู่

แต่ในทาง “กฎหมาย” นั้นการมีกรรมสิทธิ์กับสิทธิครอบครองจะแตกต่างกัน ที่ดินที่มิได้มีกรรมสิทธิ์ (โฉนดที่ดิน) ตามมาตรา 2 ป.ที่ดินถือว่าเป็นของรัฐ ข้อแตกต่างอีกเรื่องคือเรื่องการสูญเสีย ถ้าที่ดินมีกรรมสิทธิ์ การสูญเสียจะยาก เพราะว่ากรรมสิทธิ์จะมั่นคงใครมาแย่งกรรมสิทธิ์ ต้องใช้อายุความถึง 10 ปี (ครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1382) แต่ถ้าที่ดินนั้นมีเพียงสิทธิครอบครอง การสูญเสียจะง่ายกว่า เพราะสิทธิครอบครองจะเบากว่า หากมีคนมาแย่งการครอบครองจะใช้อายุความ 1 ปี (เขาไม่เรียกว่าการครอบครองปรปักษ์ เพราะจะครอบครองปรปักษ์ได้จะต้องเป็นที่ดินมีกรรมสิทธิ์เท่านั้น)

   นส.3 ก ก็เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ส่วนหนังสือรับรองการทำประโยชน์อีกประเภทก็คือ นส.3 กับ นส.3 ข ทั้งสองประเภทนี้ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ

    ข้อแตกต่างในเรื่องการโอน ตามปกติแล้วการโอนเช่นการซื้อขายที่ดินไม่ว่าจะเป็นที่ดินมีโฉนดหรือ นส. 3 ก นั้นต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 ประกอบ มาตรา 4 ทวิ ป.ที่ดิน แต่ นส. 3 ก นั้น ถึงแม้ไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อันทำให้นิติกรรมการโอนเป็น “โมฆะ” ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 แต่เนื่องจากมันเป็นที่ดินมีสิทธิครอบครองจึงสามารถโอนกันได้ด้วยการส่งมอบการครอบ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6597/2542) เป็นการนำเอามาตรา 174 ป.พ.พ. มาปรับใช้

ประเภทของเอกสารสิทธิ ที่ดิน

 แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑)
                    แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑) คือใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่า ตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.๑ อีกแล้ว) ส.ค.๑ ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้เพียงแต่เป็นการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น ดังนั้นตามกฎหมาย ที่ดินที่มี ส.ค.๑ จึงทำการโอนกันได้เพียงแต่แสดงเจตนาสละการครอบครองและไม่ยึดถือพร้อมส่งมอบให้ผู้รับโอนไปเท่านั้น ก็ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว ผู้มี ส.ค.๑ มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) ได้ 2 กรณี คือ
                    กรณีที่ ๑ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ กรณีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ออกให้เป็นท้องที่ไป โดยจะมีการประกาศให้ทราบก่อนล่วงหน้า
                    กรณีที่ ๒ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) เฉพาะราย คือกรณีที่เจ้าของที่ดินมีความประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก็ให้ไปยืนคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่เฉพาะการออกโฉนดที่ดินนี้ จะออกได้ในพื้นที่ที่ได้สร้างระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดที่ดินไว้แล้วเท่านั้น


ใบจอง (น.ส. ๒)
                   ใบจอง คือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งใบจองนี้จะออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งทางราชการจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราว ๆ ในแต่ละท้องที่และผู้ต้องการจับจองควรคอยฟังข่าวของทางราชการ

                     ผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน ๖ เดือนต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน ๓ ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจองและจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ ๗๕ ของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) หรือโฉนดที่ดินได้แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด


หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓  น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข)
                    หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข) หมายความว่าหนังสือรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว
                    น.ส. ๓ ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)
                    น.ส. ๓ ก. ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้)
                    น.ส. ๓ ข. ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอแล้ว (เจ้าพนักงานที่ดิน เป็นผู้ออก)


ใบไต่สวน (น.ส. ๕)
                    ใบไต่สวน คือหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ว สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้
                     ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แสดงว่าที่ดินนั้นนายอำเภอได้รับรองการทำประโยชน์แล้ว เมื่อจดทะเบียนโอนจะต้องจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก่อน แล้วจึงมาจดแจ้งหลังใบไต่สวน แต่ถ้าใบไต่สวนมีแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. ๑) หรือไม่มีหลักฐานที่ดินใด ๆ และเป็นที่ดินที่นายอำเภอยังไม่รับรองการทำประโยชน์ จะจดทะเบียนโอนกันไม่ได้ เว้นแต่เป็นการจดทะเบียนโอนมรดก


โฉนดที่ดิน
                    โฉนดที่ดิน คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน
                    ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย


ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน

ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินยึดถือไว้เป็นหลักฐาน

ทำให้เกิดความมั่นคงในหลักกรรมสิทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน

ใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิในที่ดินของตนทั้งต่อรัฐและในระหว่างเอกชนด้วยกัน

ทำให้รู้ตำแหน่งแหล่งที่ตั้ง  ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง

ทำให้สามารถป้องกันการบุกรุกขยายเขตครอบครองเข้าไปในที่ดินของรัฐ ซึ่งเป็นที่รกร้างว่างเปล่า ที่สงวนหวงห้าม ที่สาธารณประโยชน์ และที่ดินที่ทางราชการได้กันไว้เป็นเขตป่าไม้

ทำให้สามารถระงับการทะเลาะวิวาท การโต้แย้ง หรือแย่งสิทธิในที่ดินหรือการรุกล้ำแนวเขตที่ดินซึ่งกันและกัน

ทำให้ปัจจัยพื้นฐานในการผลิตทางเศรษฐกิจ มีความมั่นคงและมีผลเป็นการลดต้นทุนการผลิตด้วย

ทำให้เกิดความรักและความห่วงแหนที่ดินของตน มีแรงจูงใจที่จะปรับปรุงและพัฒนาที่ดินของตนให้เกิดประโยชน์สูงสุด

ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อ และกู้ยืมเงินเพื่อนำมาใช้เป็นทุนในการเพิ่มกำลังการผลิตและรายได้เพื่อยกฐานะความเป็นอยู่ให้สูงขึ้น

ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน  ประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยต่อพนักงานสอบสวน พนักงานอัยการ หรือศาล ฯลฯ

การตรวจสอบหลักฐานสำหรับที่ดิน สำหรับที่ดินที่เป็นโฉนดกระทำได้โดยสะดวกรวดเร็วเป็นประโยชน์แก่บุคคลที่ประสงค์จะจำหน่าย จ่าย โอน เนื่องจากการโอนที่ดินที่มีโฉนดที่ดินไม่ต้องประกาศ เว้นแต่มรดก


การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์

การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน เช่น การนำที่ดินไปซื้อขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน จำนอง ขายฝาก ฯลฯ จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่

การทำนิติกรรมเกี่ยวกับทีดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก.  น.ส.๓ ข) จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินตั้งอยู่ การทำนิติกรรมนั้น จึงจะมีผลตามกฎหมาย เว้นแต่ได้ยกเลิกอำนาจนายอำเภอเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะต้องไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

ค่าเช่าออฟฟิศในเอเชียแปซิฟิกมีแนวโน้มปรับสูงขึ้น

            อัตราการว่างของพื้นที่สำนักงานเหลือเช่าในหลายๆ เมืองมีแนวโน้มอยู่ในระดับคงที่ ไปจนถึงปรับตัวลดลง ส่วนค่าเช่า พบว่าในหลายๆ เมืองเริ่มมีการปรับค่าเช่าสูงขึ้น ทั้งนี้ การศึกษาของโจนส์ แลง ลาซาลล์ ครอบคลุมตลาดอาคารสำนักงาน 26 เมืองของเอเชียแปซิฟิก พบว่ามี 12 เมืองที่มีการปรับค่าเช่าสูงขึ้นในไตรมาสที่ผ่าน โดยค่าเช่าเฉลี่ยทั่วภูมิภาคปรับเพิ่มขึ้น 3.1% จากไตรมาสสาม

           ปักกิ่งเป็นตลาดอาคารสำนักงานที่มีค่าเช่าปรับตัวขึ้นมากที่สุด คือ 9% ส่วนที่เซี่ยงไฮ้ค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้น 7.9% ซึ่งเป็นผลจากการขยายตัวสูงของความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานทั้งในส่วนของบริษัทข้ามชาติและบริษัทจีน สิงคโปร์ ค่าเช่าเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 8.6% เนื่องจากพื้นที่สำนักงานขาดแคลน ฮ่องกงค่าเช่าขยับเพิ่ม 4.6% เนื่องจากพื้นที่เหลือเช่าน้อยในขณะที่ความต้องการจากภาคธุรกิจการเงินมีการขายตัวต่อเนื่อง ทั้งนี้ เมื่อมองภาพรวมของทั้งปี พบว่า ฮ่องกงเป็นตลาดอาคารสำนักงานที่มีการปรับขึ้นของค่าเช่าสูงสุดในภูมิภาคในปีที่ผ่านมา คือ 33%

          อย่างไรก็ดี พบว่าบางเมืองของเอเชียมีค่าเช่าในระดับคงตัวหรือปรับตัวขึ้นไม่มาก เนื่องจากความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในเมืองเหล่านี้ยังคงขยายตัวไม่มาก อาทิ กรุงเทพฯ และกัวลาลัมเปอร์ ซึ่งพบว่าในไตรมาสที่ผ่านมาค่าเช่าไม่เปลี่ยนแปลง ที่โตเกียวค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้น 2.7% ส่วนค่าเช่าในเมืองต่างๆ ของออสเตรเลียและนิวซีแลนด์ มีทั้งที่ปรับเพิ่มขึ้นและลดลง

นายเจรามี เชลดอน ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน โจนส์ แลง ลาซาลล์ภาคพื้นเอเชียแปซิฟิกกล่าวว่า “โดยส่วนใหญ่ ความต้องการในตลาดอาคารสำนักงานของเอเชียแปซิฟิกมีการขยายตัวเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในจีนและอินเดีย บริษัทข้ามชาติมองหาโอกาสการขยายธุรกิจ ในขณะที่มีบริษัทเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น”

“ในปีนี้ คาดว่า ตลาดอาคารสำนักงานของภูมิภาคจะยังคงมีสภาพคึกคักและอัตราการว่างของพื้นที่สำนักงานเหลือเช่ามีแนวโน้มปรับตัวลดลง ซึ่งภาวะเช่นนี้ ทำให้เจ้าของอาคารเริ่มกลับมามีอำนาจการต่อรองมากขึ้น คาดว่า ในปีนี้ ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเฉลี่ยทั่วเอเชียแปซิฟิก จะขยับตัวเพิ่มสูงขึ้นราว 30% โดยเฉพาะในเมืองที่มีพื้นที่สำนักงานว่างเหลือเช่าในระดับต่ำ แต่ในขณะเดียวกัน ค่าเช่าในตลาดของบางเมืองอาจยังคงไม่มีปรับตัวเพิ่มขึ้นมากนัก

ในส่วนของมูลค่าสินทรัพย์หรือราคาซื้อขายอาคารสำนักงาน พบว่า มูลค่าสินทรัพย์สำหรับอาคารสำนักงานในเมืองส่วนใหญ่ของเอเชียแปซิฟิก มีระดับคงที่ถึงปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยในไตรมาสที่ผ่านมา สิงคโปร์และเซี่ยงไฮ้ ปรับตัวสูงขึ้นมากที่สุด คือ 10% ตามด้วยฮ่องกง ปักกิ่ง และกวางโจว คือประมาณ 7.5% ทั้งนี้ เฉลี่ยทั่วภูมิภาคมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น 3.2% ในไตรมาสที่ผ่าน และอีกครั้งที่ฮ่องกงเป็นตลาดอาคารสำนักงานที่มีมูลค่าสินทรัพย์เฉลี่ยทั้งปีปรับเพิ่มขึ้นสูงสุด คือ 36% เนื่องจากมีนักลงทุนสนใจเข้าซื้ออาคารสำนักงานในฮ่องกงอย่างคึกคักในปีที่ผ่านมา

นายสจ๊วต โครว์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการด้านการลงทุน โจนส์ แลง ลาซาลล์ภาคพื้นเอเชียแปซิฟิกกล่าวว่า “โดยทั่วไป นักลงทุนมีความเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาดอาคารสำนักงานในภูมิภาคนี้ ดังนั้น จึงยอมสู้ราคาขายที่สูงขึ้น โดยหวังว่า จะได้รับผลตอบแทนการลงทุนที่สูงขึ้นจากแนวโน้มการขยายตัวของค่าเช่า ดังนั้น คาดว่า การลงทุนซื้ออาคารสำนักงานในภูมิภาคจะมีสภาพคึกคักในปีนี้ โดยคาดว่ามูลค่าการลงทุนจะเพิ่มขึ้นประมาณ 20-25% จากปีที่แล้ว”