กลุ่มบริษัทค้าปลีกรายใหญ่ระดับโลก พากันระงับแผนเข้าเจาะตลาดอินเดีย หลังแรงสนับสนุนทางการเมือง เพื่อการเปิดกว้างรับต่างชาติเริ่มอ่อนแอ

     

         ข้อมูลจากกรมนโยบาย และส่งเสริมอุตสาหกรรมอินเดีย แสดงให้เห็นว่า คณะกรรมการบริหารของบริษัทค้าปลีกต่างชาติ ที่มีศักยภาพในการเข้าลงทุนบางราย แสดงความกังวลต่อการเข้ามาลงทุนในอินเดีย

สถานการณ์ข้างต้นเกิดขึ้น หลังเมื่อเดือนกันยายนปีที่แล้ว รัฐบาลอินเดียได้เปิดตลาดค้าปลีกท้องถิ่นให้บริษัทข้ามชาติเข้ามาลงทุนเป็นครั้งแรก โดยอนุญาตให้ถือหุ้นในบริษัทร่วมทุนกับธุรกิจอินเดียได้มากถึง 51% พร้อมชูนโยบายนี้ว่า เป็นการยกเครื่องทางเศรษฐกิจครั้งใหญ่ ที่จะทำให้เงินทุนต่างชาติ ที่จำเป็นสำหรับอินเดียอย่างมาก หลั่งไหลเข้ามาในประเทศ ช่วยลดเงินเฟ้อราคาอาหาร และทำให้อุตสาหกรรมโลจิสติกส์ของอินเดียทันสมัยขึ้น

อย่างไรก็ดี พรรคฝ่ายค้านโจมตีนโยบายดังกล่าว โดยชี้ว่า ต่างชาติจะเข้ามาทำร้าย และแย่งวิถีทำมาหากินไปจากผู้ค้าปลีกท้องถิ่นกว่า 12 ล้านคน ทั้งหลาย รัฐ ภายใต้การนำของพรรคฝ่ายค้านภารติยะชันตะ ได้ต่อต้านการตัดสินใจของรัฐบาล และปฏิเสธที่จะนำนโยบายดังกล่าวไปปฏิบัติ

พรรคฝ่ายค้านยังขู่ที่จะยกเลิกมติของรัฐบาล ถ้าหากสามารถชนะศึกเลือกตั้งทั่วไปที่ จะมีขึ้นอย่างช้าที่สุดในเดือนพฤษภาคมปีหน้า

ความเห็นที่ไม่ลงรอยกันระหว่างพรรคการเมือง และความกังวลต่อความเป็นไปได้ที่จะมีคำสั่งยกเลิกการลงทุนกลางคันของรัฐ ทำให้นักลงทุนต่างชาติพากันระมัดระวังในการลงทุน และในปัจจุบันยังไม่มีนักลงทุนต่างชาติรายใด ที่นำเสนอแผนเข้าลงทุนในอุตสาหกรรมนี้เลย

ทั้งนี้ วอลมาร์ท สโตร์ส อิงค์ หนึ่งในยักษ์ใหญ่ค้าปลีก ที่ตั้งใจจะรุกตลาดค้าปลีกของอินเดีย และได้กล่าวในปลายปีที่แล้วว่าบริษัทวางแผนจะเปิดร้านวอลมาร์ทแห่งแรกๆ ภายในสองปี แต่จนถึงปัจจุบันบริษัทเองก็ยังไม่ได้ยื่นแผนโครงการการลงทุนกับรัฐบาลอินเดียเลย

รู้ทันกฎหมาย : ที่ดินไม่มีโฉนด

มีที่ดินสักแปลงหนึ่งก็ถือว่ามีหลักทรัพย์ไว้ในครอบครอง แต่เอกสารที่แสดงความเป็นเจ้าของกลับมีหลายแบบ ที่เห็นและรู้จักกันดีก็มีโฉนดที่ดินกับ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. หรือที่เรียกเต็มๆ ว่าหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เพียงสองอย่างนี้ก็นำเรื่องพิพาทบาดหมางต่อกันไม่น้อยแล้ว

การมีโฉนดที่ดินเอาไว้ย่อมหมายความว่าผู้มีชื่อในโฉนดเป็นผู้มี “กรรมสิทธิ์”ในที่ดิน จะโอนจะขายจะนำที่ดินไปทำอะไรก็ได้ตามสิทธิของตน ถ้าจะมีคนมาเถียงว่าคนมีชื่อในโฉนดไม่ใช่ตัวจริงแต่ใส่ชื่อแทนไว้ ก็ต้องไปพิสูจน์กันต่อไปว่าใช่หรือไม่ แต่กฎหมายท่านสันนิษฐานไว้ก่อนแล้วว่าเป็นเจ้าของและผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

เมื่อเป็นเจ้าของย่อมนำที่ดินไปให้คนอื่นอยู่อาศัย ให้เช่าหรือปลูกสร้างอะไรก็ได้ คนที่เข้ามาอยู่ในที่ดินก็ไม่ได้เป็นเจ้าของ คงมีฐานะเป็น “ผู้ครอบครอง” ที่ดินแปลงนี้โดยอาศัยสิทธิที่เจ้าของเขาให้เท่านั้น ถ้าจะขายที่ดินให้ใคร กฎหมายก็กำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือและไปจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์กันที่สำนักงานที่ดิน เพื่อจะได้ลงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์หรือเจ้าของคนใหม่ในโฉนดที่ดิน จะไปเขียนไปเปลี่ยนเองไม่ได้

แต่ถ้าไม่ใช่โฉนดที่ดิน เป็นเพียง น.ส.3 คนที่เป็นเจ้าของมีเพียง “สิทธิครอบครอง” เท่านั้น เพราะการได้สิทธิในที่ดินประเภทนี้ก็มาจากการได้รับอนุญาตให้เข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินได้โดยไม่ผิดกฎหมาย มีเอกสารออกรับรองให้ไว้เป็นน.ส.3 ฉบับนี้ โดยมีชื่อผู้ครอบครองและทำประโยชน์ระบุเอาไว้ชัดเจน

นึกอยากจะโอนที่ดินไปให้ใครต่อก็ทำได้ไม่หวงห้ามเพราะถือว่าเป็นผู้มีสิทธิเหมือนกัน ไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินเช่นเดียวกับที่ดินมีโฉนดนั่นแหละ

แม้ว่าสิทธิในที่ดินแทบจะเหมือนกับที่ดินมีโฉนดแค่ไหน ก็ยังไม่เท่ากันอยู่ดีตรงที่กฎหมายแพ่งท่านมีบทบัญญัติเอาไว้ให้การโอนไปซึ่งการครอบครองย่อมทำได้โดยส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครองเท่านั้น นั่นก็หมายความว่า ถ้าคนที่ครอบครองไม่ต้องการเป็นเจ้าของที่น.ส.3 แปลงนี้แล้ว ก็เพียงให้คนที่อยากจะให้เข้ามาครอบครองไปก็ได้แล้ว

แบบนี้เท่ากับว่าคนที่มีชื่อในน.ส.3 อาจไม่ใช่ผู้ครอบครองก็ได้ เจ้าของคนใหม่ย่อมอ้างย่อมยกเรื่องการส่งมอบการครอบครองมาอ้างความเป็นเจ้าของได้ เพียงแต่อ้างได้เฉพาะในระหว่างเอกชนคนโอนกับรับโอนการครอบครองด้วยกันเท่านั้น เจ้าของคนใหม่จะนำที่ดินแปลงนี้ไปจดทะเบียนจำนองหรือขายฝากที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ เพราะชื่อในน.ส.3 ไม่ใช่ชื่อของตน จะมาอ้างกับรัฐว่าเป็นเจ้าของยังไม่ได้ เพราะในเอกสารเป็นคนละชื่อกัน ต้องทำการเปลี่ยนชื่อในน.ส.3 เสียก่อน

แล้วถ้าเจ้าของเดิมเขาเปลี่ยนใจไม่ยอมเปลี่ยนชื่อให้ เจ้าของใหม่ก็ต้องฟ้องร้องโดยอ้างการครอบครองที่ได้รับโอนมาได้ ซึ่งก็ต้องอาศัยพฤติการณ์และข้อเท็จจริงว่าเจ้าของเก่าได้แสดงเจตนาสละสิทธิครอบครองที่ดินไปแล้วหรือไม่ เมื่อได้คำพิพากษามาก็สามารถนำมาให้เจ้าหน้าที่ทำการเปลี่ยนชื่อในน.ส.3 ได้

เมื่อทราบอย่างนี้แล้วก็อย่าได้นอนใจ รอให้เกิดเรื่องพิพาทบาดหมางกันขึ้นมา เพราะว่าผลประโยชน์ย่อมทำให้คนเราเปลี๊ยนไป๋ได้ ถ้าจะให้เกิดความแน่นอนก็ควรไปทำการจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในน.ส.3 เสียให้ถูกต้องพร้อมๆ กับการโอนการครอบครองที่ดินเสียเลย

จากนั้นก็จะได้ทำการขาย จำนองหรือนำที่ดินไปทำอะไรได้อย่างเต็มภาคภูมิ ที่สำคัญเมื่อทางการประกาศให้ไปออกโฉนดที่ดินได้แล้ว ก็ยังทำไม่ได้เพราะถือว่าขาดหลักฐานในการที่จะไปดำเนินการขอออกโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ตอนนั้นจะคุยกับเจ้าของเดิมก็อาจยากลำบากแล้ว

มีที่ดินเป็นของตนเองนั้นมันดีมากๆ แต่หากหลักฐานไม่เอื้อให้ใช้สิทธิในที่ดินได้สมบูรณ์ก็น่าเสียดาย

อสังหาฯอเมริกาทรงตัว-ญี่ปุ่นโตต่อเนื่อง

 สหรัฐอเมริกา : สถิติ ณ สิ้นเดือนพ.ย. ซึ่งถือเป็นเดือนล่าสุดที่มีข้อมูล จากรายงานของสำนักงานการเงินเคหะการแห่งสหรัฐอเมริกา พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยในเดือนดังกล่าว ไม่เปลี่ยนแปลงไปจากเดือนตุลาคม และราคาระหว่างเดือนกันยายน – ตุลาคม ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเพียง 0.2% ส่วนเดือนสิงหาคม - กันยายน ราคาที่อยู่อาศัยกลับลดลงถึง 1.2% แสดงนัยให้เห็นว่า ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐอเมริกายังย่ำแย่อยู่เช่นเดิม   ในรอบ 1 ปี คือ ธันวาคม 2552 – พฤศจิกายน 2553 ราคาที่อยู่อาศัยตกต่ำลงไป 4.3% ราคาที่อยู่อาศัย ณ วันนี้ เท่ากับราคาเมื่อเดือนสิงหาคม 2547 ก่อนจะขึ้นสูงสุดในเดือนเมษายน 2550 และตกต่ำลงมาอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาเป็นเวลาถึง 16 ปีก่อนที่จะตกต่ำลง นับเป็นรอบการขึ้นที่เนิ่นนานมาก และหวังว่ารอบการตกต่ำนี้จะไม่เนิ่นนานเท่านี้ 

            เกาะกวม เป็นหมู่เกาะเล็ก ๆ ในมหาสมุทรแปซิฟิกในอาณัติของสหรัฐอเมริกา ซึ่งเป็นแหล่งพักผ่อน-ท่องเที่ยวสำคัญแห่งหนึ่ง ปรากฏว่า ตามรายงานของการวิจัยของกัปตันเรียลเอสเตท ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับไม่ได้ตกต่ำเช่นในสหรัฐอเมริกา มีกิจกรรมการขายรวมมูลค่าถึง 12,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 22% โดยเฉพาะในส่วนที่เป็นห้องชุดพักอาศัย มีการซื้อขายเพิ่มขึ้น 48%   ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 6% ยิ่งหากเป็นห้องชุด ราคาเพิ่มขึ้นถึง 13% และหากเป็นห้องชุดราคาแพง ราคาพุ่งสูงขึ้นอีก   ที่เป็นเช่นนี้ส่วนหนึ่งเป็นเพราะการท่องเที่ยวและการที่กิจการฐานทัพสหรัฐอเมริกาในพื้นที่มีกิจกรรมคึกคัก ทำให้มีทหารมาประจำการจำนวนมาก มีครอบครัวและญาติมิตรมาร่วมด้วย   กลุ่มประเทศเล็ก ๆ ในแถบนี้จะจัดงานประชุมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มประเทศไมโครนีเซีย โดยครั้งที่ 6 จะจัดในช่วงเดือนกันยายน 2554 ผู้สนใจด้านอสังหาริมทรัพย์ อาจพิจารณาไปลงทุนได้ 

            ญี่ปุ่น : สมาคมรวมอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นรายงานว่า ภายในปี 2593 หรืออีก 39 ปีข้างหน้า 40% ของประชากรญี่ปุ่น จะมีอายุเกินกว่า 65 ปี   ความเป็นมหาอำนาจทางเศรษฐกิจของญี่ปุ่นอาจชราไปตามอายุที่เพิ่มขึ้นของประชากร   ซึ่งการนี้จะส่งผลอย่างลึกซึ้งต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นที่แตกต่างไปอย่างสิ้นเชิง   รูปแบบที่อยู่อาศัยก็จะเปลี่ยนแปลงไป อสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุจะมีมากขึ้น   อย่างไรก็ตามในวันนี้ ชาวญี่ปุ่นยังลงทุนในอาคารชุดพักอาศัยในกรุงโตเกียวมากขึ้นด้วยเหตุผลว่า มีความต้องการสูง ประชากรมีการแตกตัวเพิ่มกำลังซื้อมากขึ้น สามารถเก็บกินค่าเช่าได้สูงโดยไม่มีการจำกัดค่าเช่า ขณะที่ดอกเบี้ยยังอยู่ในอัตราต่ำ ผู้ซื้อสามารถเป็นเจ้าของได้ และไม่มีข้อห้ามสำหรับการซื้อห้องชุดของชาวต่างชาติ ดังนั้น แม้ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมจะยังทรงอยู่ แต่การซื้อขายที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอาคารชุด ยังมีความคึกคักอยู่พอสมควร  

            ออสเตรเลีย : ข้อมูลจากรัฐควีนส์แลนด์พบว่า ออสเตรเลียแม้จะมีภาวะเศรษฐกิจตกต่ำและส่งผลถึงอสังหาริมทรัพย์บ้าง แต่ก็ยังถือว่าได้รับผลกระทบน้อยกว่าประเทศตะวันตก   โดยราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มถึงจุดสูงสุดในปี 2549 และตกต่ำเรื่อยมา จนต่อมา ราคาบ้านในรัฐควีนส์แลนด์ โดยเฉพาะทางด้านเหนือ ตกต่ำลงเหลือประมาณ 60% ของมูลค่าเดิม   อย่างไรก็ตามในปัจจุบันราคาบ้านกลับกระเตื้องขึ้นบ้างแล้ว ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการเข้ามาลงทุนซื้อบ้านของนักลงทุนจีน เช่นที่เข้าไปซื้อห้องชุดราคาแพงในสิงคโปร์ในช่วงที่ผ่านมา ทำให้สถานการณ์ราคาที่อยู่อาศัยดีขึ้น   แม้ในช่วงที่ผ่านมาจะมีน้ำท่วม แต่เชื่อว่าหลังน้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้ สถานการณ์จะคลี่คลายสู่ภาวะปกติ   อุบัติภัยธรรมชาติ มักไม่อาจทำให้มูลค่าทรัพย์สินตกต่ำลงไป ยกเว้นทรัพย์สินที่ถูกทำลายไป เช่น โรงแรมที่เสียหายไปในกรณีสึนามิ   แต่ราคาบ้านและที่ดินไม่ได้ตกต่ำตามไป เพียงแต่ตกต่ำไปตามภาวะเศรษฐกิจบ้าง 

            ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศต่าง ๆ ทั่วโลก อยู่ในภาวะขึ้นลงตามวัฏจักร อย่างไรก็ตามวัฏจักรของแต่ละประเทศ แต่ละประเภทของสินค้าอสังหาริมทรัพย์ แต่ละทำเล และแต่ละระดับราคาของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ก็อาจแตกต่างกัน   บางส่วนก็อาจอยู่ในภาวะที่ “ บูม ” บางส่วนก็อยู่ในภาวะ “ ชะลอตัว ” บางส่วนก็อยู่ในว่า “ ตกต่ำ ” และบางส่วนก็อยู่ในภาวะกลังฟื้นตัว 

ยอดอสังหาฯ4เดือนวูบ7%เหตุสร้างช้า

ภาพรวมอสังหาฯ ในช่วง 4 เดือนแรกของปีนี้ ยังคงเติบโตท่ามกลางปัจจัยลบที่เข้ามากระทบรอบด้าน ทั้งภาพรวมตลาดที่ดูเหมือนชะลอตัว เนื่องจากการเปิดโครงการใหม่ ลดความถี่ลงบางส่วน ในขณะที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ยังคงยืนยันว่าตลาดไม่ได้ชะลอตัวอย่างที่หลายคนคาดการณ์ แต่ขณะเดียวกันหากดูจากตัวเลขจดทะเบียนบ้านใหม่ กลับพบว่าปรับตัวลดลงในบางสินค้า โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ซึ่งยอดจดทะเบียนในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2556 มียอดลดลงมาถึง 32% แต่ขณะเดียวกันยอดจดทะเบียนบ้านจัดสรร กลับยังคงเพิ่มขึ้นถึง 39% สะท้อนถึงการปรับตัวในแง่การพัฒนาโครงการมากกว่าสะท้อนกำลังซื้อในตลาด

นายอิสระ บุญยัง ที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ตัวเลขการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงเดือน 4 เดือนแรกปีนี้ (ม.ค.-เม.ย. 2556) มียอดเฉลี่ยลดลง 7% เมื่อเทียบกับปี 2555 โดยยอดจดทะเบียนโครงการแนวราบ คือ บ้านจัดสรรกลับยังคงเพิ่มขึ้นถึง 39% แต่ยอดรวม 4 เดือนที่ลดลง เนื่องมาจากตัวเลขการจดทะเบียนคอนโดมิเนียมใหม่ที่ลดมากถึง 32%

การจดทะเบียนคอนโดมิเนียม 4 เดือนแรกปีนี้ มียอดที่ 13,705 หน่วย ลดลงจากปี 2555 ที่มียอดจดทะเบียน 20,187 หน่วย หรือหายไปราว 32% ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบ ในโครงการจัดสรรต่างๆ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ มียอดจดทะเบียนบ้านใหม่ 15,595 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2555 ซึ่งมียอดจดทะเบียน 11,200 หน่วย

สาเหตุที่ทำให้เกิดภาวะดังกล่าว มาจากหลายปัจจัย ทั้งความผันผวนของตลาดคอนโดมิเนียม ที่สร้างเสร็จในแต่ละช่วงไม่เท่ากัน และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผลกระทบจากปัจจัยของปัญหาแรงงานที่ขาดแคลน ทำให้งานก่อสร้างล่าช้าลง โดยเฉพาะงานก่อสร้างอาคารสูง ซึ่งจำเป็นต้องใช้แรงงานมาก ซึ่งหากงานก่อสร้างบางช่วงขาดตอนไป ก็จะทำให้งานก่อสร้างในภาพรวมต้องชะงัก หรือล่าช้าออกไปเป็นลูกโซ่ และปัญหาด้านแรงงานขาดแคลนในปัจจุบัน ก็เป็นปัญหาใหญ่สำหรับการพัฒนาโครงการประเภทอาคารสูง ซึ่งขณะนี้มีปัญหาแย่งชิงแรงงานกันค่อนข้างมาก

นอกจากนี้ ยังมีปัญหาขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้าง ซึ่งหลายโครงการพบว่า ต้องหันมาให้ความสำคัญกับงานก่อสร้างเพิ่มมากขึ้น บางรายถึงกับต้องมีการร่วมทุนกับผู้รับเหมาก่อสร้าง ในการสร้างความมั่นใจ ด้านงานก่อสร้างให้ทันตามกำหนด

ยอดโอน4เดือนยังขยายตัว

ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ช่วงเดือน ม.ค.-เม.ย. ยังคงเพิ่มขึ้น 13% แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 3 หมื่นหน่วย เติบโต 24% เมื่อเทียบกับปี 2555 มียอดการโอนกรรมสิทธิ์ 24,000 หน่วย ส่วนคอนโดมิเนียม โอนกรรมสิทธิ์ 18,000 หน่วย ลดลง 3% จากปีก่อนโอนกรรมสิทธิ์ 18,500 หน่วย

"ในช่วง 4 เดือนแรก พบว่าทั้งยอดจดทะเบียน-ยอดโอน ที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มขึ้น ซึ่งสวนทางแนวสูงที่ลดลง เป็นการสะท้อนภาพการกลับมาฟื้นตัวเต็มที่สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ แต่ยังไม่สามารถชี้วัดกำลังซื้อลดลง เพราะว่ายอดขายของคอนโดขณะนี้ จะไปโอนกรรมสิทธิ์ใน 2 ปีข้างหน้า แตกต่างจากแนวราบโอนกรรมสิทธิ์ได้ภายใน 1 ปี"

วิกฤติเศรษฐกิจ..นายหน้ายัง "เฉา"

วิกฤติเศรษฐกิจ..นายหน้ายัง "เฉา"

ตอนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ นายหน้าข้ามชาติหายไปหลายรายเงินเดือนพนักงานก็ลดลงไปเกือบครึ่ง รุคนออกก็มี บางรายหนีไปจีน(เพราะทำมาหากินได้ดีกว่าด้วยเศรษฐกิจที่นั่นเฟื่องฟู) จนบริษัทสาขาในไทย   ต้องเปลี่ยนชื่อไม่อาจใช้ชื่อเดียวกับบิษัทแม่
มีอยู่ช่วงหนึ่งที่เศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา บูม สุดขีดบริษัทนายหน้าอเมริกัน ก็มาซื้อบริษัทนายหน้าอังกฤษไปหลายแห่ง แต่ต่อมาเมื่อเห็นว่าทำกำไรไม่ได้ก็ขายทิ้ง ดังนั้นบริษัทนายหน้าฝรั่นในไทยบางแห่งที่ดูคล้ายเป็นสาขาจากต่างประเทศนั้น ความจริงอาจอาจไม่ได้ผูกพันกันทางนิตินัยแล้วก็ได้

การพัฒนากรุงเทพมหานครและปริมณฑล

   1. ปัญหาและประเด็นการพัฒนา

          เนื่องจากกรุงเทพมหานครยังคงลักษณะเป็นเมืองเอกขนาดใหญ่ที่เป็นศูนย์กลางความเจริญของประเทศ กล่าวคือ เป็นศูนย์กลางบริหารราชการ การค้า การธนาคาร และเป็นแหล่งอุตสาห-กรรมขนาดใหญ่ที่สุด ทั้งมีบริการพื้นฐานต่างๆ ทางเศรษฐกิจและสังคมอยู่ในมาตรฐานสูงกว่าเมืองอื่นๆ จึงมีพลังดึงดูดทางเศรษฐกิจสูง มีผลให้ภาคและเมืองส่วนใหญ่ตกอยู่ภายใต้อิทธิพลของกรุงเทพมหานคร และยังเป็นแรงดึงดูดให้ประชาชนจากชนบทดิ้นรนอพยพเข้าสู่กรุงเทพมหานคร ซึ่งก่อให้เกิดปัญหาดังต่อไปนี้

            1.1 ความแออัดคับคั่งและการขยายตัวของประชากรที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องมาจากการอพยพเข้ามาหางานทำในแหล่งอุตสาหกรรม และการใช้ที่ดินอย่างไม่มีระเบียบ ไม่มี
ประสิทธิภาพ เพราะขาดผังเมืองที่จะมาใช้ควบคุม จึงทำให้กรุงเทพมหานครเป็นเมืองที่มีความแออัดคับคั่งจนเกิดปัญหาจราจรติดขัด สิ้นเปลืองพลังงานและเกิดความสูญเสียทางด้านเศรษฐกิจและเกิดปัญหาด้านอื่นๆ ตามมา เช่น น้ำท่วม และระบายน้ำไม่ทัน สภาวะแวดล้อมเป็นพิษ บริการสาธารณูปโภค สาธารณูปการ ซึ่งไม่สามารถจัดบริการได้เพียงพอ ตลอดจนขาดแคลนที่อยู่อาศัยและเกิดแหล่งเสื่อมโทรม

            1.2 รูปแบบในการพัฒนากรุงเทพมหานครยังไม่ชัดเจนและเป็นไปในทิศทางเดียวกัน เนื่องจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับการจัดบริการพื้นฐานในกรุงเทพมหานคร ต่างมีแผนงานและ
โครงการเป็นเอกเทศของตนเอง ทำให้ขาดความร่วมมือในการประสานงานและการปฏิบัติงานระหว่างงานด้วยกันเอง เพราะต่างก็มีอำนาจหน้าที่เป็นอิสระไม่ขึ้นแก่กันและมีงบประมาณดำเนินโครงการได้โดยตรง ทั้งกรุงเทพมหานครเองก็ไม่มีอำนาจที่จะประสานงานให้เป็นไปตามแผนพัฒนากรุงเทพมหานครที่กำหนดไว้ได้ มีผลให้หน่วยงานต่างๆ ทำงานซ้ำซ้อนกันและขาดประสิทธิภาพ นอกจากนี้การแก้ไขปัญหาของกรุงเทพมหานครที่ผ่านมาก็มุ่งที่กรุงเทพมหานครจุดเดียว โดยมิได้คำนึงถึงบทบาทของเมืองที่อยู่โดยรอบ ซึ่งสามารถที่จะเข้ามามีส่วนร่วมในการช่วยแก้ปัญหาด้วย จึงทำให้การควบคุมการขยายตัวของประชากรและความเจริญของกรุงเทพมหานครในรูปแบบของการพัฒนาที่จำกัดอยู่เพียงด้านเดียวไม่ประสบผล และรัฐต้องสิ้นเปลืองงบประมาณจำนวนมากในการแก้ปัญหาเฉพาะหน้าของกรุงเทพมหานครตลอดมา

            1.3 นโยบายการชะลอการขยายตัวของกรุงเทพมหานครยังมิได้เกิดผลในทางปฏิบัติ เนื่องจากการประสานงาน ในระดับนโยบายของรัฐยังไม่ชัดเจนเพียงพอที่จะชี้นำเป็นแนวทางให้หน่วยงานปฏิบัติยึดเป็นหลักในการดำเนินงานได้ ดังนั้น โครงการพัฒนาที่เกิดขึ้นในกรุงเทพมหานครที่ผ่ามา ส่วนใหญ่จึงเป็นโครงการเพื่อแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าที่อยู่ในความ
รับผิดชอบของแต่ละหน่วยงานเท่านั้น และเป็นการย้ายแหล่งปัญหาจากบริเวณหนึ่งไปสู่อีกบริเวณหนึ่ง มากกว่าจะเป็นการแก้ปัญหาในระยะยาว โดยเฉพาะโครงการลงทุนขนาดใหญ่ ซึ่งจะต้องคำนึงถึงผลกระทบของการพัฒนาในทุกๆ ด้านที่มีความสัมพันธ์เชื่อมโยงกันทั้งระบบ เช่น โครงการสร้างสนามบินพาณิชย์แห่งที่สอง ซึ่งมีแหล่งที่ตั้งอยู่ใกล้กับกรุงเทพมหานครมาก ทำให้ยากแก่การที่จะควบคุมการขยายตัวของชุมชนและกิจกรรมต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นตามมา เนื่องจากอิทธิพลของกรุงเทพมหานครสามารถจะแผ่ขยายเข้าครอบคลุมได้โดยง่าย และจะเป็นการสนับสนุนให้เกิดความเจริญแออัดคับคั่งในกรุงเทพมหานครมากยิ่งขึ้นด้วย การกำหนดแหล่งที่ตั้งดังกล่าวจึงจำเป็นที่จะต้องศึกษาและวางแนวทางป้องกันผลกระทบซึ่งจะมีต่อการขยายตัวของกรุงเทพมหานครด้วย

            1.4 บทบาทของเอกชนยังมิได้เข้ามามีส่วนร่วมในการช่วยแก้ปัญหาอย่างจริงจัง เนื่องจากการขาดการชักจูงจากรัฐในการที่จะสนับสนุนให้เอกชนซึ่งมีขุมพลังทรัพยากรเข้ามาร่วม
ลงทุนปรับปรุงกรุงเทพมหานคร ในกิจการสาธารณูปโภค สาธารณูปการที่เอกชนสามารถลงทุนเองได้ จึงทำให้ไม่สามารถประหยัดการลงทุนในกรุงเทพมหานคร เพื่อนำงบประมาณไปพัฒนาใน
ส่วนท้องถิ่นได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ

            1.5 ปัญหาคนยากจนในเมือง เนื่องจากจำนวนประชากรในกรุงเทพมหานครได้ทวีจำนวนมากขึ้นอย่างรวดเร็วจนเกิดขีดความสามารถที่จะให้บริการในด้านต่างๆ ได้อย่างเพียงพอ ประชากรส่วนหนึ่งซึ่งมีฐานะยากจนถึงขาดแคลนที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้อพยพเข้ามาจากจังหวัดเพื่อแสวงหางานทำ ส่วนใหญ่เป็นแรงงานไร้ฝีมือและได้งานทำในลักษณะชั่วคราว ต้องเข้าไปอาศัยอยู่ในแหล่งสลัมและแหล่งเสื่อมโทรม ซึ่งเป็นศูนย์รวมของปัญหาอยู่แล้ว และเมื่อประสบกับภาวะค่าครองชีพสูงในกรุงเทพมหานครเช่นนี้ จึงก่อให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมา

          จึงมีประเด็นการพัฒนาที่ต้องมุ่งชะลอการขยายตัวของประชากร และลดอิทธิพลทางเศรษฐกิจของกรุงเทพมหานคร โดยให้มีรูปแบบของการพัฒนากรุงเทพมหานครเพียงรูปแบบเดียว คือ “การพัฒนาภายใต้ผังเค้าโครงกรุงเทพมหานครและปริมณฑล” และสนับสนุนให้เมืองในเขตปริมณฑลมีส่วนแบ่งเบาภาระของกรุงเทพมหานครและการกระจายความเจริญออกไปสู่ภูมิภาค โดยการพัฒนาเมืองหลัก เมืองรอง ในภาคต่างๆ และการพัฒนาบริเวณชายฝั่งทะเลตะวันออกให้เป็นแหล่งอุตสาหกรรมหลักแหล่งใหม่ในอนาคต อันจะเป็นผลให้การพัฒนาเมืองมีความสมดุลยิ่งขึ้น

ตัวแทนธุรกิจต่างชาติแนะ เวียดนามปรับปรุงบรรยากาศทางธุรกิจ และเร่งปฏิรูปเศรษฐกิจ เพื่อจะได้ไม่ล้าหลังประเทศอื่นในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

     ในการประชุมเวียดนาม บิสสิเนส ฟอรัม ซึ่งจัดขึ้น ณ กรุงฮานอย เพื่อหารือถึงหนทางปรับปรุงบรรยากาศทางธุรกิจของเวียดนาม บรรดาตัวแทนธุรกิจต่างประเทศในเวียดนามต่างให้ข้อเสนอแนะต่อรัฐบาลเวียดนาม โดยหอการค้ายุโรปในเวียดนามระบุว่ารายงานดัชนีบรรยากาศทางธุรกิจของเวียดนาม (บีซีไอ) ชี้ให้เห็นว่าความเชื่อมั่นทางธุรกิจและแนวโน้มของธุรกิจจากยุโรปในเวียดนามดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง

    นายพอล เจเวลล์ กรรมการผู้จัดการยูโรแชม กล่าวว่า บีซีไอเพิ่มขึ้นหลายด้าน แสดงให้เห็นว่าบริษัทยุโรปกลับมาเชื่อมั่นในตลาดเวียดนามอย่างช้าๆ แต่บรรยากาศด้านการลงทุนต้องดีขึ้นอีกมาก หากเวียดนามต้องการคงความสามารถในการแข่งขันภายในอาเซียน

นายเดวิด ไวท์เฮด ประธานสมาคมธุรกิจออสเตรเลียในเวียดนาม กล่าวว่า เวียดนามเผชิญการแข่งขันดุเดือดจากประเทศอื่นๆ ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ทั้งอินโดนีเซีย ไทย กัมพูชา และพม่า พร้อมเพิ่มเติมว่า บรรยากาศการลงทุนที่ดีขึ้นจะทำให้เวียดนามดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศได้ง่ายขึ้น ภายใต้บริบทของเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว

นายไวท์เฮดระบุว่าแม้เศรษฐกิจโลกไม่ค่อยดี แต่การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศในเวียดนามเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเร็วๆ นี้ แต่หากเวียดนามไม่สร้างบรรยากาศการลงทุนที่ดีขึ้น การลงทุนจะลดลงอย่างต่อเนื่อง

ด้านประธานสมาคมธุรกิจญี่ปุ่นในเวียดนาม มีความเห็นทำนองเดียวกัน พร้อมกล่าวว่า บริษัทญี่ปุ่นลงทุนในเวียดนาม 4.2 พันล้านดอลลาร์ (1.26 แสนล้านบาท) ทำให้ญี่ปุ่นเป็นนักลงทุนต่างชาติที่ลงทุนสูงสุดในเวียดนาม คิดเป็น 40% ของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศในปีที่แล้ว อย่างไรก็ตาม ญี่ปุ่นได้ขยายการลงทุนในประเทศอื่นในเอเชียด้วย

นายบุย ควาง วินห์ รัฐมนตรีกระทรวงวางแผนและการลงทุน กล่าวว่า แม้ว่าจะมีสัญญาณบวก แต่เศรษฐกิจเวียดนามยังเผชิญความยากลำบาก ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่อยู่ในระดับต่ำ สินค้าคงคลังที่สูง ศักยภาพในการแข่งขันที่ต่ำ และธุรกิจล้มละลายจำนวนมาก

แนวโน้ม จำานวน และการกระจายตัวของประชากร

   ในช่วงเวลา 80 ปี จากปี พ.ศ.2493 ถึง 2573 จำานวนประชากรโลกมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจาก 2.5 พันล้าน
คน เป็น 8.1 พันล้านคน หรือเพิ่มขึ้นกว่า 3 เท่าตัว โดยในช่วงเวลาดังกล่าวจำานวนประชากรในพื้นที่ต่างๆ ก็เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน แต่การเพิ่มขึ้นของจำานวนประชากรในแต่ละพื้นที่มีแนวโน้มที่แตกต่างกัน กล่าวคือ พื้นที่ที่มีจำานวนประชากรเพิ่มเร็วที่สุดคือ แอฟริกาที่มีจำานวนประชากรเพิ่มขึ้นถึง 6.3 เท่า รองลงมาคือ ลาตินอเมริกา/แคริบเบียนที่เพิ่มขึ้น 4.3 เท่า ถัดไปคือ เอเชียเพิ่มขึ้น 3.5 เท่า โอเซียเนียเพิ่มขึ้น 3.4 เท่า และอเมริกาเหนือ เพิ่มขึ้น 2.4 เท่า ส่วนพื้นที่ที่มีจำานวนประชากรเพิ่มต่ำาสุดคือยุโรป ซึ่งมีจำานวนประชากรเพิ่มขึ้นเพียง 1.3 เท่า เท่านั้น และที่น่าสังเกตคือ จำานวนประชากรของยุโรปกลับลดลงในช่วง 30 ปีหลังจากนั้นด้วย แนวโน้มของการเพิ่มขึ้นของประชากรที่แตกต่างกันในแต่ละพื้นที่นี้ มีผลทำาให้การกระจายตัวของประชากรเปลี่ยนแปลงไป  จะเห็นว่า ในปี พ.ศ.2493 ประชากรโลกกว่า 3 ใน 4 อาศัยอยู่ในเอเชียและยุโรป โดยมากกว่าครึ่งของประชากรโลกอาศัยอยู่ในเอเชีย และกว่า 1 ใน 5 ของประชากรโลกอาศัยอยู่ในยุโรป ส่วนโอเซียเนียมีประชากรอาศัยอยู่ไม่ถึงร้อยละ 1 ของประชากรโลก สำาหรับประชากรอีก 1 ใน 5 ที่เหลือก็กระจายอยู่ในแอฟริกา ลาตินอเมริกา/แคริบเบียน และอเมริกาเหนือ ในสัดส่วนที่ไม่ต่างกันมากนัก แต่ในอีก 80 ปีต่อมา คือในปี พ.ศ.2573 กลับพบว่า 3 ใน 4 ของประชากรโลกจะอาศัยอยู่ในเอเชียและแอฟริกา โดยสัดส่วนของประชากรที่อยู่ในเอเชียได้เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 56 เป็นร้อยละ 60 และในแอฟริกาจากร้อยละ 9 เป็นร้อยละ 17 ส่วนยุโรปที่มีสัดส่วนประชากรอาศัยอยู่ถึงร้อยละ 22 ใน 80 ปีก่อนหน้า กลับลดลงเหลือเพียงร้อยละ 8 ซึ่งตรงกันข้ามกับแอฟริกา ในอีก 3 พื้นที่ที่เหลือ พบว่า มีการเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อย กล่าวคือ สัดส่วนของประชากรในลาตินอเมริกา/แคริบเบียน เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากร้อยละ 7 เป็นร้อยละ 9 สำาหรับอเมริกาเหนือลดลงเล็กน้อยจาก
ร้อยละ 7 เป็นร้อยละ 5 ส่วนโอเซียเนียมีสัดส่วนคงที่คือ ร้อยละ 0.5 ตลอดช่วงเวลา 80 ปี


            ตาราง 4 จำานวนประชากรและร้อยละของประชากร จำาแนกตามพื้นที่ พ.ศ.2493-2573