ทางจำเป็น

ทางจำเป็นเกิดขึ้นได้อย่างไร
ทางจำเป็นเกิดจากกรณีที่ที่ดินถูกล้อมจนไม่สามารถออกสู่ทางสาธารณะ นอกจากนี้กฎหมายก็ยังให้รวมถึงกรณีที่แม้จะออกไปสู่ทางสาธารณะได้แต่ไม่สะดวก เช่น การที่จะต้องข้ามสระ บึง ทะเล หรือที่ที่มีความลาดชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก ถ้าเป็นเพียงเนินดิน ที่ยังสามารถเข้าออกสะดวก ทั้งคนทั้งรถ ก็ไม่สามารถขอเปิดทางจำเป็นได้ การได้สิทธิใช้ทางจำเป็น ไม่จำต้องมีนิติกรรมสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมกับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพราะทางจำเป็นเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย และผู้ที่จะขอใช้ทางจำเป็นไม่จำเป็นต้องใช้สิทธิมานาน ถูกล้อมวันไหน เวลาใด แม้จะเพิ่งเข้ามาอยู่ในที่ดินซึ่งถูกล้อมก็ขอใช้ทางจำเป็นได้

การพิจารณาทำทางจำเป็น
การทำทางผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ ต้องให้พอสมควรแก่ความจำเป็นของผู้ขอผ่าน และให้ที่ดินที่ล้อมอยู่เสียหายน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ แต่การผ่านที่ดินของผู้อื่นก็ไม่จำกัดว่าจะต้องเดินผ่านเท่านั้น ถ้าจำเป็นก็อาจทำถนนให้ยานพาหนะผ่านได้ แต่ถ้าผู้ขอผ่านไม่มีรถยนต์ใช้จะขอทำถนนสำหรับรถยนต์ไม่ได้ เพราะเกินความจำเป็น ขอใช้ทางได้แต่เป็นทางเดินเท่านั้น นอกจากนี้ การใช้ทางจำเป็นก็ไม่จำกัดว่าจะต้องเป็นทางบก อาจเป็นทางน้ำก็ได้ เช่น ที่ดินตั้งอยู่ในบริเวณที่มีทางสาธารณะเป็นทางน้ำ การสัญจรไปมาต้องใช้เรือเป็นพาหนะ เช่นนี้จะขอขุดคูทำทางน้ำสำหรับใช้เรือผ่านไปมาก็ได้ เว้นแต่จะเกินจำเป็นแก่ผู้ขอผ่านและเสียหายแก่เจ้าของที่ดินที่ให้ผ่านมาก เช่น ที่ดินของเขามีเนื้อที่น้อย การขุดคูจะทำให้เขาเสียเนื้อที่มากเขาอาจให้ได้เฉพาะแต่เดินผ่านไปเท่านั้นจะขอขุดคูทำทางน้ำผ่านไม่ได้ ทั้งนี้ โดยพิจารณาว่าจะเกินความจำเป็นและเสียหายแก่เขามากน้อยเพียงใด แต่ถ้าเขามีคูอยู่แล้ว ก็ชอบที่จะ ขอพายเรือเข้าออกได้ การที่เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะขอใช้ทางจำเป็นเพื่อออกสู่ทางสาธารณะ ต้องพิจารณาด้านที่ใกล้ทางสาธารณะที่สุด และเหมาะสมแก่ความจำเป็นที่สุด ไม่ได้หมายความว่าจะออกทางใดก็ได้ อย่างไรก็ดี แม้จะออกได้ก็ต้องให้เขาได้รับความเสียหายน้อยที่สุด จะเลือกตามชอบใจไม่ได้

การได้มาและการสิ้นสุดของทางจำเป็น
โดยที่ทางจำเป็นเป็นเรื่องการได้สิทธิโดยกฎหมาย ดังนั้น การได้มาซึ่งทางจำเป็นจึงไม่ต้องจดทะเบียนแต่ประการใด แต่ผู้ขอใช้ทางจำเป็นต้องใช้ค่าทดแทนอันเนื่องมาจากความเสียหายที่เกิดจากการใช้ทางจำเป็นนั้นให้แก่เจ้าของที่ดินที่ถูกใช้ทาง อย่างไรก็ตาม กฎหมายก็ไม่ได้ห้ามเจ้าของที่ดินที่จะตกลงให้ จดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอม อาจมีการตกลงกันให้จดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอมก็ได้ ทางจำเป็นนั้นก็กลายเป็นทางภาระจำยอมได้ อย่างไรก็ตาม ก็เคยปรากฏว่าได้มีคำพิพากษาของศาลให้จดทะเบียนทางจำเป็น ในกรณีนี้ การจดทะเบียนสิทธิทางจำเป็นก็จะดำเนินการโดยอนุโลมปฏิบัติเช่นเดียวกับการจดทะเบียนภาระจำยอม ด้วยเหตุที่ทางจำเป็นเกิดขึ้นโดยเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย ในเมื่อมีความจำเป็น ดังนั้น ถ้าหมดความจำเป็นไม่ถูกล้อมเมื่อใด เช่น ซื้อที่ดินติดต่อกับทางสาธารณะออกเองได้ ทางจำเป็นก็จะต้องสิ้นสุดไป ขอผ่านที่เขาอีกไม่ได้

ทางจำเป็นคืออะไร

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้บัญญัติเรื่องทางจำเป็นไว้ในมาตรา ๑๓๔๙ ว่า “ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้ แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึงหรือทะเล หรือมีที่ชัน อันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ ผู้มีสิทธิจะผ่าน ต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้”

จากบทบัญญัติดังกล่าวนี้จะเห็นได้ว่า ทางจำเป็นเป็นการให้สิทธิเจ้าของที่ดิน รวมทั้งคนในครอบครัวหรือบริวารของเจ้าของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ สามารถผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะได้ ในขณะเดียวกันทางจำเป็นก็ถือเป็นกฎหมายที่จำกัดสิทธิของผู้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ ที่จะต้องยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงในที่ถูกล้อมผ่านที่ดินของตนออกไปสู่ทางสาธารณะ มีข้อสังเกตว่าผู้ที่จะใช้สิทธิในทางจำเป็นได้จะต้องเป็นเจ้าของที่ดิน หากเป็นเจ้าของโรงเรือนเท่านั้นไม่ใช่เจ้าของที่ดิน แม้จะถูกที่ดินอื่นล้อมก็ไม่มีสิทธิขอใช้ทางจำเป็น และทางสาธารณะ ที่จะออกไปสู่นั้นจะเป็นถนนหรือแม่น้ำลำคลองได้ การใช้ทางจำเป็นตามที่กฎหมายบัญญัติไว้นี้มีข้อจำกัดไว้ว่าจะต้องเป็นการขอผ่านไปสู่ทางสาธารณะเท่านั้น จะขอผ่านไปสู่สถานที่หรือทางอย่างอื่นนอกจากทางสาธารณะไม่ได้ ซึ่งต่างจากทางภาระจำยอมที่ทางภาระจำยอมอาจผ่านไปสู่ที่ใดก็ได้ นอกจากนั้นทางสาธารณะที่จะผ่านไปสู่จะต้องเป็นทางสาธารณะที่มีสภาพการใช้ประโยชน์อย่างทางสาธารณะได้ ถ้าเป็นคลองสาธารณะที่ตื้นเขินแล้วใช้ประโยชน์ในการสัญจรไปมา ไม่ได้ ก็ไม่ถือว่าเป็นทางสาธารณะในความหมายเรื่องทางจำเป็น

เชียงใหม่'นครแห่งชีวิตและความมั่งคั่ง

เชียงใหม่ในวันนี้ นับได้ว่าเป็นเมืองหลวงของภาคเหนือ ด้วยจำนวนประชากรกว่า 1.7 ล้านคน (อันดับ 5 ของประเทศ และยังไม่นับรวมผู้ที่มาทำงานในจังหวัด) เป็นเมืองเศรษฐกิจอันดับ 2 ของประเทศ แต่เป็นอันดับ 1 ของภาค

ชาวเชียงใหม่มีรายได้ประชากรเฉลี่ยต่อหัวอยู่ที่ 79,971 บาทต่อคนต่อปี และในปี 2555 ผลิตภัณฑ์มวลรวมของเชียงใหม่ (GPP) ขยายตัว 3.8 % หรือประมาณ 143,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2554 ที่มีการเติบโตอยู่ที่ 2.8% หรือประมาณ 138,000 ล้านบาท โดยมีกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูงจาก 5 จังหวัดใกล้เคียง (เชียงราย แม่ฮ่องสอน ลำพูน ลำปาง และตาก) นิยมมาจับจ่ายใช้สอยที่เชียงใหม่กันมาก

มีนักท่องเที่ยวหมุนเวียนมาเยือนจากทั่วโลกเฉลี่ยมากกว่า 5 ล้านคนต่อปี ติดอันดับต้นๆ ของโลก และมีกลุ่มต่างชาติที่พำนักอาศัยในเมืองไทย (expat) เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงเป็นแหล่งพำนักระยะยาว (Long Stay) ของชาวญี่ปุ่น ปัจจุบันมีอยู่กว่า 3,000 คน มีการใช้จ่ายไม่ต่ำกว่าปีละ 3-4 แสนบาทต่อคน

โดยล่าสุด เว็บไซต์ลีฟ แอนด์ อินเวสต์ โอเวอร์ซีส์ (Live and Invest Overseas) ซึ่งเป็นเว็บไซต์ด้านการอยู่อาศัยและลงทุนในต่างแดน เปิดเผยผลการจัดอันดับสถานที่ๆ เหมาะแก่การใช้ชีวิตหลังเกษียณ 21 แห่งในโลก (First Annual Retire Overseas Index) ระบุว่า เชียงใหม่ และหัวหิน ติดอันดับอยู่ใน 21 สถานที่ซึ่งได้รับการคัดเลือกด้วย โดยเชียงใหม่ถูกยกให้เป็นสถานที่ที่มีค่าใช้จ่ายต่ำ ซึ่งสามารถอยู่อาศัยโดยมีค่าใช้จ่ายเดือนละ 1,250 เหรียญสหรัฐ หรือราว 37,500 บาท และยังเป็นสถานที่ที่มีประกันสุขภาพและค่าใช้จ่ายในการรักษาพยาบาลที่ไม่สูงมากอีกด้วย

เชียงใหม่ยังถูกยกระดับให้เป็นไมซ์ซิตี้ โดยมีศูนย์ประชุมและศูนย์แสดงสินค้านานาชาติเฉลิมพระเกียรติ 7 รอบพระชนมพรรษา รวมถึงเป็นฮับทางสุขภาพจากการเป็นศูนย์รวมของโรงพยาบาลขนาดใหญ่ของภาครัฐและเอกชน มีสายการบินเปิดบินตรงจากเมืองต่างๆ ของจีน

นอกจากนี้ยังเป็นศูนย์กลางการศึกษาในภูมิภาคด้วยมหาวิทยาลัย 14 แห่ง ซึ่งรายได้ 10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในเชียงใหม่ มาจากภาคการศึกษา รวมถึงความเป็นเกตเวย์ของเชียงใหม่ที่เชื่อมโยงไปประเทศเพื่อนบ้านในอาเซียน และการผลักดันโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง ล้วนส่งเสริมให้กำลังซื้อมีแนวโน้มเติบโตอย่างไม่หยุดยั้ง

ปรากฏการณ์สำคัญอีกประการหนึ่งคือ กลุ่มทุนต่างๆ ได้ประกาศลงทุนสร้างศูนย์การค้า ชอปปิงเซ็นเตอร์ เอ็นเตอร์เทนเม้นท์คอมเพล็กซ์ และคอมมูนิตี้มอลล์ โดยคาดว่าจะมีมูลค่าเงินลงทุนรวมกันราว 15,000 ล้านบาท ส่วนธุรกิจดั่งเดิมก็เริ่มปรับตัวหันมารีโนเวตกิจการเพื่อให้สามารถแข่งขันได้

ด้วยศักยภาพของเมืองเชียงใหม่ที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของเชียงใหม่เติบโตอย่างเห็นได้ชัด โดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้ขยายการลงทุนมาในพื้นที่แห่งนี้เป็นจำนวนมาก โดยเริ่มคึกคักมาตั้งแต่ปี 2554 และมีแนวโน้มเร่งตัวต่อเนื่องในช่วงปี 2555-2556 เห็นได้จากข้อมูลของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่ระบุว่า ปัจจุบันเชียงใหม่มีที่อยู่อาศัยระหว่างการขายทั้งสิ้น 149 โครงการ ประมาณ 19,800 หน่วย

สำหรับเทรนด์ที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือคอนโดมิเนียม มีทั้งสิ้น 44 โครงการ จำนวน 6,100 หน่วย ส่วนมากจะเปิดขายในช่วงปี 2554 และต่อเนื่องถึงปีนี้ และมีโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงตุลาคม 2555 - กุมภาพันธ์ 2566 จำนวนมากถึง 19 โครงการ ประมาณ 3,000 หน่วย มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท และสามารถขายได้แล้วประมาณ 72% โดยมีอัตราการดูดซับดีมากประมาณ 19.6% ต่อเดือน โดยแนวโน้มความต้องการที่พัก ทั้งแบบเช่า และซื้อ จะมีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากภาพรวมทางเศรษฐกิจของเชียงใหม่ที่ขยายตัวในทุกๆ ด้าน

ซึ่งทั้งหมดนี้คือสิ่งที่กำลังเกิดขึ้นกับ "เชียงใหม่" ศูนย์กลางทางเศรษฐกิจที่สำคัญของภาคเหนือ ตลอดจนได้ชื่อว่าเป็น 1 ใน 21 เมืองของโลก ที่เป็นจุดหมายปลายทางสำหรับคนที่ต้องการใช้ชีวิตในวัยเกษียณ

เจาะผลสำรวจความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ วิเคราะห์ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคที่ลงทะเบียนเข้าชมงาน "มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 28" ซึ่งจัดขึ้นโดย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยสมาคมอาคารชุดไทย  และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เมื่อเดือนพฤษภาคม 2556  ที่ผ่านมา ณ ศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์

จากจำนวนผู้ตอบแบบสอบถามกว่า 10,000 คน  พบว่าร้อยละ 33 มีสถานะเป็นผู้อยู่อาศัย อีกร้อยละ 30 เป็นเจ้าของไม่มีภาระผ่อนชำระ และร้อยละ 23 เป็นผู้เช่า ทั้งหมดนี้ถือเป็นกลุ่มเป้าหมายซึ่งมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอีกร้อยละ 14 เป็นเจ้าของมีภาระผ่อนชำระและอยู่บ้านพักสวัสดิการ สำหรับอาชีพของผู้ตอบแบบสอบถาม พบกว่าเกินกว่าครึ่งหรือร้อยละ 55 เป็นกลุ่มพนักงานเอกชน อีกร้อยละ 15 เป็นข้าราชการ-รัฐวิสาหกิจ และร้อยละ 10 เป็นเจ้าของกิจการ  อีกร้อยละ 20 ประกอบอาชีพค้าขายและอาชีพอิสระ

ในด้านรายได้ พบว่าร้อยละ 16 มีรายได้ครอบครัวต่อเดือนไม่เกิน 30,000 บาท ร้อยละ 25 มีรายได้ครอบครัวต่อเดือนตั้งแต่ 30,001-50,000 บาท ร้อยละ 45 มีรายได้ต่อครอบครัวต่อเดือนเกิน 50,001-150,000 บาท กลุ่มรายได้ดังกล่าวมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย

สำหรับประเภทที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการซื้อมากที่สุด คือบ้านเดี่ยว ซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 38 รองลงมาร้อยละ 37 เป็นห้องชุด และอีกร้อยละ 17 เป็นทาว์เฮาส์  ด้านพื้นที่ที่ต้องการซื้อ พบว่าร้อยละ 53  ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใกล้สถานีรถไฟฟ้าร้อยละ 26 ต้องการซื้อใกล้สถานที่ทำงาน ซึ่งหมายถึงโซนที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านในปัจจุบัน  หรือกำลังก่อสร้างหรือมีโครงการที่จะก่อสร้างในอนาคต ด้านทำเลที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตเขตที่ผู้บริโภคต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุดในกรุงเทพฯ เรียงตามลำดับ คือ บางนา ลาดพร้าว จตุจักร ห้วยขวาง  พระโขนง บางกะปิ พญาไท ธนบุรี สาทร และคลองเตย ในจังหวัดนนทบุรี อำเภอที่มีความต้องการซื้อสูงสุดคืออำเภอเมืองนนทบุรี บางบัวทอง ปากเกร็ด และบางใหญ่  ส่วนในจังหวัดสมุทรปราการ  อำเภอที่มีความต้องการซื้อสูงสุด ได้แก่  อำเภอเมืองสมุทรปราการ บางพลี และพระประแดง  บางบ่อ  ด้านระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อ พบว่าร้อยละ 13 จะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาระหว่างการจัดงาน ร้อยละ 3 ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 1-6 เดือน ร้อยละ 18 ต้องการซื้อภายใน 6-12 เดือน ร้อยละ 23 ต้องการซื้อภายใน 1-2 ปี  และร้อยละ 11 ต้องการซื้อในระยะเวลาเกิน 2 ปีขึ้นไป ร้อยละ 58 ต้องการซื้อเพื่อแยกครอบครัวหรือแต่งงาน  และเพื่อมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ในขณะที่อีกร้อยละ 19 ของผู้บริโภคต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นทรัพย์สิน  และเพื่อลงทุนหรือให้เช่า

ผู้บริโภคส่วนใหญ่ ร้อยละ 78 มีความต้องการใช้แหล่งเงินทุนจากสถานบันการเงิน โดยร้อยละ 73 มีความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือนไม่เกิน 20,000 บาท ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยในระดับราคา 1-3 ล้านบาท  ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคส่วนใหญ่คือ ร้อยละ 67

เจาะแนวโน้มราคาคอนโดฯ-บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ ปี 56

เจาะดัชนีราคาคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ครึ่งแรก ปี 2556 ชี้คอนโดฯ ราคาเปลี่ยนแปลงมากที่สุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.2 บ้านจัดสรร เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.1 ทาวน์เฮาส์ เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่จัดทำดัชนีราคาคอนโดฯ โดยเป็นประมวลผลจากการสำรวจโครงการคอนโดฯ ในพื้นที่กรุงเทพฯ จังหวัดเดียว ส่วนราคาบ้านเดี่ยว และราคาทาวน์เฮาส์เป็นการประมวลผลจากการสำรวจในพื้นที่กรุงเทพฯ และ 3 จังหวัดปริมณฑล ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ โดยดัชนีราคาคอนโดฯ รวมทุกระดับราคา สำหรับครึ่งแรกของปี 2556 มีค่าดัชนีเท่ากับ 123.9 ปรับเพิ่มขึ้น ร้อยละ 7.2 เมื่อเทียบกับครึ่งแรกปี 2555 โดยเมื่อแยกพิจารณาในแต่ละช่วงราคาพบว่า คอนโดฯ ที่มีระดับราคาต่ำกว่า 50,000 บาท/ตร.ม. มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.5 ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.1 เมื่อเทียบกับครึ่งแรก ปี 2555 ส่วนคอนโดฯ ที่มีระดับ 50,000-79,999 บาท/ตร.ม. มีค่าดัชนีเท่ากับ 123.5 ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.2 เมื่อเทียบกับครึ่งแรก ปี 2555

ส่วนคอนโดฯที่มีระดับราคาตั้งแต่ 80,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นไป มีค่าดัชนีเท่ากับ 110.8 ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.5 โดยสรุปคอนโดฯระดับราคาต่ำกว่า 50,000 บาท/ตร.ม. มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากว่าคอนโดฯ ในระดับราคาอื่นๆ โดยเขตที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมาก ได้แก่ เขตวังทองหลาง (ถนนรามคำแหง) เขตคันนายาว (ถนนรามอินทรา) เขตประเวศ (ถนนศรีนครินทร์) เขตห้วยขวาง (ในซอยลึกเข้าไปจากถนนลาดพร้าว) ทั้งนี้คอนโดฯ ระดับราคา 50,000-79,999 บาท/ตรม. เขตที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากได้แก่เขตห้วยขวาง (ถนนรัชดาภิเษก) เขตดินแดง (ถนนรัชดาภิเษก) เขตจตุจักร เขตบางกะปิ (ถนนรามคำแหง และราษฎร์บูรณะ ส่วนคอนโดฯระดับราคาสูงกว่า 80,000 บาท/ตร.ม. ปรับราคาเพิ่มขึ้นมาก ได้แก่ เขตปทุมวัน เขตราชเทวี เขตวัฒนา เขตพระโขนง และเขตสาทร

สำหรับดัชนีบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และ 3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 112.8 ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.1 เมื่อเทียบกับครึ่งแรก ปี 2555 โดยหากแยกพื้นที่ พบว่าเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.3 และใน 3 จังหวัดปริมณฑลปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.0 ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ ในกรุงเทพฯ และ 3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 118.4 ปรับเพิ่มขึ้น ร้อยละ 5.9 เมื่อเทียบกับครึ่งแรก ปี 2555 โดยหากแยกพื้นที่ พบว่าเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.8 และใน 3 จังหวัดปริมณฑล ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9

อย่างไรก็ตามราคาคอนโดฯ ราคาบ้านเดี่ยว และราคาทาวน์เฮ้าส์ต่างเพิ่มขึ้นค่อนข้างมากเมื่อเทียบกับรอบครึ่งปีที่ผ่านมาโดยมีราคาสูงขึ้น จากการปรับขึ้นค่าแรงและราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น

ใบระวาง เลขที่ดิน หน้าสำรวจ

      ใบระวาง คือเอกสารหลักฐานทางแผนที่บรรจุรูปแผนที่โฉนดที่ดินเพื่อแสดงตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินแต่ละแปลงอยู่ในกรอบสี่เหลี่ยมจตุรัส กว้าง 50 เซนติเมตร ยาว 50 เซนติเมตร รูปแผนที่จะมีขนาดใหญ่หรือเล็กขึ้นอยู่กับมาตราส่วนที่ใช้กับระวางนั้นๆ เช่น มาตราส่วน 1: 4000 รูปแผนที่จะมีขนาดเล็กกว่า 1: 2000 หรือ 1: 1000 เป็นต้น ระวางบางประเภทจะใช้กับรูปแผนที่ น.ส.3ก. วัตถุประสงค์ก็เพื่อแสดงตำแหน่งที่ตั้งของที่ดิน เช่นกัน ประโยชน์ของระวางใช้เพื่อควบคุมแผนที่รูปแปลงที่ดินที่มีกรรมสิทะ (โฉนดที่ดิน) หรือหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินชนิด น.ส.3ก. ขึ้นอยู่กับประเภทของระวางที่จัดสร้างขึ้นคือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งรัฐออกให้แก่บุคคลผู้ประสงค์จะได้ที่ดิน ของรัฐเป็นของตน โดยบุคคลผู้นั้นได้เสนอความต้องการของตนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควรก็จะอนุญาตให้เข้าครอบครองที่ดิน และออกใบจองให้ไว้เป็นหลักฐาน

เลขที่ดิน หมายถึง เครื่องหมายแสดงตำแหน่งของที่ดินที่บรรจุอยู่ในระวางเดียวกัน

หน้าสำรวจ หมายถึง เครื่องหมายแสดงแปลงที่ดิน ที่ทางราชการได้ทำการสอบสวนตามลำดับก่อนและหลังเพื่อการออกโฉนดที่ดิน

การเสียสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน

ผู้มีสิทธิในที่ดินอาจเสียสิทธิในที่ดินได้โดยที่ดินนั้นจะตกเป็นของรัฐในกรณีที่มีการทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยให้พื้นที่ดินรกร้างว่างเปล่าเกินเวลาดังนี้

          1. สำหรับที่ดินมีโฉนดที่ดินเกิน 10 ปี ติดต่อกัน


          2. สำหรับที่ดินที่มี น.ส.3 เกิน 5 ปี ติดต่อกัน

การทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์ หมายความว่า เจ้าของที่ดินไม่ประสงค์จะถือสิทธิในที่ดินนั้นอีกต่อไป ส่วนการปล่อยที่ดินให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า หมายความว่า เจ้าของที่ดินยังมีความประสงค์จะถือสิทธิในที่ดินนั้นอยู่ต่อไป แต่เจ้าของที่ดินไม่ได้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้น

การทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าเกินกำหนดเวลาที่กล่าวข้างต้น กฎหมายโดยถือว่าผู้นั้นเจตนาสละสิทธิในที่ดินเฉพาะส่วนที่ได้ทอดทิ้ง ไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า โดยอธิบดีกรมที่ดินจะต้องยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอให้ศาลสั่งเพิกถอนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินดังกล่าว ที่ดินนั้นก็จะ ตกเป็นของรัฐ เพื่อที่รัฐจะนำที่ดินนั้นมาดำเนินการตามประมวลกฎหมายที่ดินนี้ต่อไป เช่น นำมาจัดให้ประชาชนตามมาตรา 27 หรือเปิดให้ประชาชนเข้าจับจอง หรือนำไปจัดหาผลประโยชน์อย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้

ระบบ MLS สำหรับบ้านมือสอง

      บ้านมือสองหรือที่อยู่อาศัยมือสอง เป็นองค์ประกอบสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนานาประเทศ เพราะโดยปกติบ้านแต่ละหลังที่สร้างขึ้นมาให้อยู่อาศัยกันนั้นเจ้าของผู้ซื้อหามาหรือผู้สร้าง ย่อมมีเจตนาให้สามารถดำรงสภาพความเป็นบ้านได้หลายสิบปี แต่หลายครั้งเจ้าของต้องโยกย้ายไปหาบ้านหลังอื่นอยู่อาศัยก่อนอายุขัยของบ้านเดิมทำให้เกิดความจำเป็นต้องหาเจ้าของใหม่ให้บ้านหลังเดิม เพื่อไม่ให้กลายเป็นบ้านร้าง

     บ้านมือสอง คือ บ้านที่เคยมีเจ้าของหรือเคยมีผู้อาศัยอยู่ก่อนแล้ว และเจ้าของเดิมได้แสดงความประสงค์จะขายต่อให้ผู้อื่น

หากเจ้าของบ้านเดิมไม่ได้อยู่อาศัยและไม่ได้ให้ใครอื่นอยู่อาศัย แต่ไม่ได้ประกาศขายหรือไม่ได้เจตนาจะขาย บ้านนั้นก็เป็นเพียงบ้านร้าง แต่ไม่ใช่บ้านมือสอง ในทางตรงกันข้ามแม้เจ้าของเดิมจะยังอยู่อาศัย แต่ได้มีการประกาศขายหรือได้แสดงเจตนาจะขายเพียงแต่รอเวลาว่าใครมาซื้อเมื่อไรก็จะย้ายไปอยู่ที่อื่นเมื่อนั้น นั่นแหละคือบ้านมือสอง ดังนั้น บ้านร้างหรือบ้านที่ไม่มีผู้อยู่อาศัยกับบ้านมือสอง จึงเป็นคนละเรื่องกัน

การนับจำนวนบ้านร้าง อาจนับได้จากสถิติการเก็บค่าน้ำค่าไฟฟ้าขององค์กรที่เกี่ยวข้อง ถ้ามิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟฟ้าไม่ขยับเป็นเวลานานก็ต้องสงสัยว่าบ้านนั้นไม่มีใครอยู่อาศัย แต่การนับจำนวนบ้านมือสองต้องดูจากบ้านที่ประกาศขายและนั่นคือประเด็นน่าหนักใจ เพราะที่แล้วมาในประเทศไทยยังไม่มีกลไกในการนับอุปทานหรือจำนวนบ้านมือสองที่ประกาศขายได้ครบถ้วนเพียงพอ

     แต่ต่างจากในสหรัฐอเมริกา ซึ่งมีสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มแข็งและมีกฎหมายตัวแทนนายหน้า (The Law of Agency) ที่ชัดเจน แม้กฎหมายจะไม่ได้บังคับให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องกระทำผ่านตัวแทนนายหน้าไปเสียเกือบทั้งหมด ทั้งนี้โดยผ่านระบบหลักที่เรียกว่า Multiple Listing Service หรือ MLS

      MLS หมายถึง องค์กรของตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไดรับข้อมูลจากสมาชิกแต่ละรายเกี่ยวกับการขึ้นรายการอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้ต้องการขาย (Property Listing) และแจกจ่ายข้อมูลนั้นต่อไปให้สมาชิกรายอื่นๆ ทั้งหมด โดยปกติองค์กรที่ทำหน้าที่ดำเนินการระบบ MLS ในแต่ละมลรัฐหรือแต่ละพื้นที่ มักจะเป็นคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นั้นๆ เช่น องค์กร Minnesota Association of REALTORS หรือย่อยลงมาจากระดับมลรัฐ คือ Minneapolis Area Association of  REALTORS ซึ่งมีสมาชิกตัวแทนเป็นตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่

ทุกครั้งที่มีการฝากขายอสังหาริมทรัพย์จะมีการบันทึกข้อมูลรายละเอียดแทบทุกซอกทุกมุมที่สำคัญ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เข้าสู่ระบบ MLS หรือถ้ามีการ Listing ใหม่เกิดขึ้นและทุกครั้งที่มีการขายอสังหาริมทรัพย์ในระบบได้ก็จะบันทึกการขาย

ตัวเลขเหล่านี้ เมื่อมีการสุ่มเก็บเป็นรายภูมิภาคโดยองค์กรกลางระดับประเทศคือ National Association of REALTORS (NAR) ใหญ่ ซึ่งมีสำนักงานที่ Chicago และ Washington, DC แล้ว NAR ก็สามารถสรุปแถลงสถิติตัวเลขยอดขายบ้านมือสองได้ประมาณทุกวันที่ 25-26 ของเดือนถัดมาความจริงแล้วในสหรัฐอเมริกา ก็ไม่ได้มีกฎหมายตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นการเฉพาะ เช่น ในมลรัฐแคลิฟอร์เนีย กฎหมายหมวดที่ว่าด้วยตัวแทนนายหน้านั้นบรรจุอยู่ในประมวลกฎหมายอาญาของรัฐ

ในแง่อสังหาริมทรัพย์ นายหน้าหรือบริษัทนายหน้า (Broker) ก็คือตัวแทน (Agent) ของผู้ขาย (Seller) และพนักงานขาย (Salesperson) แต่ละคนที่สังกัด Broker แต่ละบริษัทก็เป็น Agent ของ Broker รายนั้นๆ

      ระบบ MLS ให้ประโยชน์แก่ผู้ต้องการขายบอสังหาริมทรัพย์ เพราะทำให้ตัวแทนนายหน้ามากมายหลายรายได้ทราบว่ามีอสังหาริมทรัพย์ของผู้ขายในตลาดอยู่ที่ใดบ้าง เพื่อสามารถจัดหาผู้ซื้อให้ตรงกับผู้ขายได้สะดวกขึ้น ผู้ต้องการซื้อก็ได้ประโยชน์เพราะมีสินค้าให้เลือกหลากหลายขึ้น ทำให้ตัวแทนนายหน้าสามารถคัดสรรอสังหาริมทรัพย์ที่ใกล้เคียงความต้องการของผู้ต้องการซื้อมากที่สุด เหล่านี้ทำให้เกิดสภาพคล่องในตลาดซื้อขาย

ผู้ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์แต่ละรายต้องระบุให้ชัดเจนตั้งแต่ตอฝากขายว่าต้องการฝากขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านระบบ MLS (หากไม่เช่นนั้นก็จะเป็นแค่ Exclusive Listing หรือ เป็นการฝากขายโดยเฉพาะเจาะจงตัวแทนนายหน้า ซึ่งมีน้อยกรณี) ตัวแทนนายหน้าที่ผู้ต้องการขายนำอสังหาริมทรัพย์ไปฝากขายไว้เรียกว่าเป็น Listing Agent หากสามารถขายอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นได้ก็รับค่านายหน้าไปเต็มๆ แต่หากมีตัวแทนนายหน้าอื่น (Cooperating Broker) สามารถขายอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ Cooperating Broker นั้นก็จะกลายเป็น Selling Broker ค่านายหน้าก็จะต้องแบ่งกันระหว่าง Listing Broker กับ Selling Broker และการแบ่งค่านายหน้านี้เรียกว่า Cooperating Split

หากผู้ขายระบุชัดเจนว่าใช้ระบบ MLS แล้ว Broker อื่นๆ ไม่ใช่ Listing Broker ก็ถือเป็น Subagent ของ Listing Broker ทั้งหมด ดังนั้น Cooperating Broker (ผู้ทำงานขายอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่ได้เป็น Listing Broker สำหรับงานขายชิ้นนี้) ก็มีสถานะเป็น Subagent ของ Listing Broker ด้วย แต่ขณะเดียวกันก็เป็น Agent ของผู้ขาย เพราะอาจเป็นผู้ขายได้ก่อน Listing Agent

นั่นคือหลักเกณฑ์วิธีกำหนดควบคุมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐ สำหรับแนวทางของประเทศไทย ก็ควรผลักดันให้มีการออกกฎหมายหรือกฎเกณฑ์เกี่ยวกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และมีการพัฒนาระบบ MLS กลางขึ้นมาเช่นกัน เรื่องนี้เดิมทางภาครัฐที่เกี่ยวข้อง ได้เริ่มต้นดำเนินการ ในความพยายามผลักดันกฎหมายนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ให้เกิดขึ้นเป็นรูปธรรมไว้บ้างแล้ว

ใบเหยียบย่ำ

      ใบเหยียบย่ำ คือ หนังสือขอจับจองที่ดินเพื่อเข้าทำประโยชน์ในที่ดินรกร้างว่างเปล่าตามพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน (ฉบับที่ 6) พ.ศ.2479 ซึ่งตามพระราชบัญญัติดังกล่าวได้บัญญัติเกี่ยวกับใบอนุญาตให้จับจองที่ดินว่ามี 2 ชนิด คือ

          1. ใบเหยียบย่ำ นายอำเภอเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจหน้าที่ในการออกใบอนุญาตให้จับจอง ซึ่งมีระยะเวลาการทำประโยชน์ให้แล้วเสร็จภายใน 2 ปีนับแต่วันที่ได้รับใบเหยียบย่ำ


          2. ตราจอง เจ้าพนักงานที่ดินเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจหน้าที่ในการออกใบอนุญาตให้จับจอง ซึ่งมีระยะเวลาการทำประโยชน์ให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปีนับแต่วันที่ได้รับใบจอง

เมื่อนายอำเภอได้รับคำขอจับจองที่ดินจากราษฎรแล้ว นายอำเภอจะประกาศโฆษณาการจับจองไว้ ณ ที่ว่าการอำเภอ ที่ทำการกำนันและในที่ดินซึ่งขอจับจองมีกำหนดระยะเวลาหนึ่งเดือน ถ้าไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้านภายในกำหนดระยะเวลาดังกล่าวและเมื่อได้สอบสวนแล้วเห็นว่าเป็นที่ดินที่สามารถออกใบอนุญาตให้ได้ ก็ให้นายอำเภอออกใบอนุญาตซึ่งก็คือ ใบเหยียบย่ำ แต่นายอำเภอมีอำนาจในการอนุญาตให้จับจองที่ดินได้ไม่เกิน 50 ไร่ ตามมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน (ฉบับที่6)พุทธศักราช 2479 ผู้ที่ได้รับใบเหยียบย่ำ จะต้องตกอยู่ภายใต้บังคับของมาตรา 8 วรรคสองแห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ซึ่งบัญญัติว่า "ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้จับจอง แต่ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ผู้ได้รับอนุญาตจะโอนไปไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดโดยทางมรดก"

วิธีป้องกันการทุจริตหลอกลวงเกี่ยวกับที่ดิน

1. เก็บรักษาโฉนด หรือหนังสือสำคัญของท่านไว้ในที่ปลอดภัยอย่าให้สูญหาย

2 .อย่าทำสัญญากู้ยืมเงินเอง โดยรับมอบโฉนดไว้เป็นประกันอาจเป็นโฉนดปลอม

3. อย่าหลงเชื่อมอบโฉนดของท่านให้ผู้อื่นอาจถูกปลอมแปลงสับเปลี่ยนโฉนดได้

4. อย่าเซ็นชื่อลงในหนังสือมอบอำนาจ โดยไม่กรอกข้อความเป็นอันขาด บุคคลผู้รับมอบอำนาจจะต้องเป็นบุคคลที่ไว้ใจได้

5. ก่อนซื้อ รับจำนอง หรือรับซื้อฝากที่ดินควรตรวจสอบโฉนดที่ดินหรือหนังสือสำคัญของท่าน ที่ตั้งและสภาพที่ดินให้แน่นอนก่อน

6. อย่าหลงเชื่อนายหน้าให้มากนัก

7. การซื้อที่ดิน ควรซื้อจากผู้ที่ไว้วางใจได้ เช่น มีใบอนุญาตทางราชการให้ทำการจัดสรร

8. หมั่นตรวจสอบที่ดินของท่านทั้งทางทะเบียนและที่ดิน

9. การตรวจสอบหลักฐานทางทะเบียน ท่านสามารถสอบถามทางไปรษณีย์ไปยังสำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ได้

10. ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่ชอบด้วยกฎหมายจะต้องมาจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน

11. อย่าหลงเชื่อคำโฆษณา หรือนายหน้ามาชักจูง ควรตรวจที่ตั้งที่ดิน เช่น อยู่ใกล้หรือไกลถนนและสภาพที่ดินเป็นอย่างไรก่อนซื้อ

     ทำอย่างไรที่ดินของท่านจึงจะปลอดภัยจากผู้ทุจริต

1. ไม่มอบโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่ผู้อื่น

2. อย่าลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่กรอกข้อความให้ครบถ้วน

3. ควรไปติดต่อสอบถามเจ้าหน้าที่เกี่ยวกับที่ดินของท่านอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง

ศัพท์ที่ควรรู้เกี่ยวกับกฎหมายจัดสรรที่ดิน

1. "การจัดสรรที่ดิน" หมายความว่า การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดย ได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทนและให้หมายความรวมถึงการดำเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งแยกที่ดินแปลงเดิมเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลงและต่อมาได้แบ่งเพิ่มเติมภายในสามปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย
          หากดำเนินการในลักษณะที่เป็นการจัดสรรที่ดินดังกล่าวข้างต้นโดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก็จะมีความผิดทางอาญาและมีโทษ คือ จำคุกไม่เกิน 2 ปี และปรับตั้งแต่ 40,000 บาทถึง 100,000 บาท
2. "สิทธิในที่ดิน" หมายความว่า กรรมสิทธิ์ และให้หมายความรวมถึงสิทธิครอบครองด้วย
          ผู้ที่จะขอทำการจัดสรรที่ดินจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ แต่จะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีโฉนดหรือมิฉะนั้นจะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีเอกสารหนังสือรับรองการ ทำประโยชน์ (น.ส.) โดยจะต้องเป็นผู้มีชื่อที่ปรากฏอยู่ในรายการทะเบียนของเอกสารนั้นด้วย มิใช่เพียงแต่มีสิทธิครอบครองลอย ๆ เท่านั้น

3."ผู้จัดสรรที่ดิน" หมายความว่า ผู้ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินและให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนใบอนุญาตด้วย ซึ่งในที่นี้หมายถึง ผู้ที่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินหรือได้รับใบอนุญาตให้จำหน่ายที่ดินแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ซึ่งจะต้องได้รับใบอนุญาตก่อน เมื่อได้รับใบอนุญาตแล้ว ผู้ที่ได้รับใบอนุญาตห้ทำการจัดสรรที่ดินก็จะเรียกว่า "ผู้จัดสรรที่ดิน"
4. "ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร" หมายความว่า ผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรรและให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปด้วย ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จึงหมายถึง ผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรจากผู้จัดสรร แม้จะยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรมาเป็นของผู้ซื้อก็อยู่ในฐานะเรียกว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแล้ว

          "ผู้รับโอนสิทธิในทีดิน" ผู้รับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร ไม่อยู่ในฐานะผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามความหมายนี้ เพราะไม่ใช่ผู้รับโอนมาซึ่งสิทธิในที่ดินคือไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนั้นตามกฎหมายว่าด้วยการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองซึ่งจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กล่าวโดยสรุป ผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อมาจะ ต้องปรากฏว่ารับโอนโดยมีการจดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินหรือรับโอนสิทธิครอบครองโดยปรากฏรายการจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3
5."บริการสาธารณะ" หมายถึง การให้บริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินที่กำหนดไว้ในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน นั้นก็คือ ผู้จัดสรรจะต้องระบุมาว่า การให้บริการ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินมีอะไรบ้าง เช่น การให้บริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกเกี่ยวกับไฟฟ้าริมถนนในหมู่บ้านจัดสรร การบริการเก็บขยะให้ทุกหมู่บ้าน การบริการล้างท่อระบาย น้ำในหมู่บ้านจัดสรรที่ดิน เป็นต้น อนึ่ง ยังมีความหมายอีกคำหนึ่งที่ใกล้เคียงกับคำว่า "บริการสาธารณะ" ได้แก่ คำว่า "สาธารณูปโภค " ซึ่งหากมีการจัดตั้งนิติบุคคลลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ผู้ที่เป็นสมาชิกหรือซื้อที่ดินจัดสรรจะต้องเสียเงินค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตามมาตรา 49 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 สาธารณูปโภคดังกล่าวนั้นเข้าใจง่าย ได้แก่ ถนน สนามเทนนิส สนามฟุตบอล ซึ่งอาจจะเทียบได้กับทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรรนั่นเอง ส่วนบริการสาธารณะนั้น เป็นเรื่องการให้บริการที่มีบักษณะคล้ายกับส่วนรวมทั่วไป คำว่า สาธารณูปโภคจึงหมายถึงตัวทรัพย์ ส่วนบริการสาธารณะนั้นหมายถึงการให้บริการที่มีลักษณะเป็นส่วนรวม
6."คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน" หมายถึง
          6.1 คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ซึ่งมีคณะเดียว มีอำนาจหน้าที่ในการกำกับดูแลการจัดสรรที่ดินโดยทั่วไป รวมทั้งมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้
               (1) กำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดิน
               (2) วางระเบียบเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน
               (3) ให้ความเห็นชอบข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร และ/หรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเสนอ
               (4) กำหนดแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรเพื่อให้ผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินใช้ในการประกอบกิจการ
               (5) วินิจฉัยชี้ขาดปัญหาเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินตามคำร้องหรือคำอุทธรณ์ของผู้จัดสรรที่ดินของผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินหรือผู้จัดสรรที่ดิน
               (6) ปฏิบัติการอื่นตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรือกฎหมายอื่น

          6.2 คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด มีทุกจังหวัด มีอำนาจหน้าที่ในการกำกับดูแลการจัดสรรที่ดินภายในจังหวัด รวมทั้งมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้
               (1) ออกข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
               (2) พิจารณาเกี่ยวกับคำขออนุญาต การออกใบอนุญาต การโอนใบอนุญาต หรือการเพิกถอนการโอนใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน
               (3) ตรวจสอบการจัดสรรที่ดินเพื่อให้เป็นไปตามแผนผังโครงการ หรือวิธีการที่ได้รับอนุญาต
               (4) ปฏิบัติการอื่นตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรือกฎหมายอื่น

7."คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง" ประกอบด้วย
          7.1 ปลัดกระทรวงมหาดไทย เป็นประธานกรรมการ
          7.2 อัยการสูงสุด
          7.3 เลขาธิการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค
          7.4 เลขาธิการสำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
          7.5 อธิบดีกรมการปกครอง
          7.6 อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง
          7.7 อธิบดีกรมชลประทาน
          7.8 ผู้ทรงคุณวุฒิอื่นอีก 6 คน ซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้งจากผู้มีความรู้ความสามารถ หรือประสบการณ์ในด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การผังเมือง การบริหารชุมชน หรือกฎหมาย
          7.9 อธิบดีกรมที่ดิน เป็นกรรมการและเลขานุการ

8."คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด" ประกอบด้วย
          8.1 ผู้ว่าราชการจังหวัดหรือรองผู้ว่าราชการจังหวัดซึ่งผู้ว่าราชการจังหวัดมอบหมายเป็นประธานกรรมการ
          8.2 อัยการจังหวัด
          8.3 ปลัดจังหวัด
          8.4 โยธาธิการและผังเมืองจังหวัด
          8.5 ผู้แทนกรมชลประทาน
          8.6 นายกองค์การบริหารส่วนจังหวัด
          8.7 ผู้ทรงคุณวุฒิอื่นอีก 4 คนซึ่งปลัดกระทรวงมหาดไทยแต่งตั้ง
          8.8 เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดเป็นกรรมการและเลขานุการ

การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน

           1. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิในที่ดิน ก่อนประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับเช่นได้มาโดยได้โฉนดแผนที่โฉนด ตราจอง, หรือตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว, ได้มาซึ่งที่บ้านที่สวน
ตามกฎหมายเบ็ดเสร็จ  ที่ดินประเภทนี้เป็นที่มีกรรมสิทธิแต่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิและไม่ถือว่าเป็นที่ดินมือเปล่า ฎีกาที่ 1570/2500 ที่พิพาทซึ่งเจ้าของได้ครอบครองทำที่ดินให้เป็นที่บ้านที่สวนมาก่อนประกาศใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บรรพ4 และพระราชบัญญัติ ออกโฉนดที่ดิน
 (ฉบับที่ 6) 2479 แล้วแม้ที่ดินพิพาทจะเป็นที่ดินมือเปล่าไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิก็ต้องนำกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จบทที่ 42 มาใช้บังคับคดี โดยถืออายุความสละที่ดิน 9ปี 10 ปี หาใช่อายุความ 1 ปี ไม่
           2.การได้มาซึ่งกรรมสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ได้มาโดยขอออกโฉนดที่ดินตั้งตำบลและได้มาโดยขอออกโฉนดที่ดินเฉพาะราย (ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 และ 59)

           3.การได้มาซึ่งกรรมสิทธิในที่ดินโดยนิติกรรม เช่น โดยการซื้อขายแลกเปลี่ยนให้จำนอง, ขายฝาก ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้นเป็นโมฆะ

           4.การได้มาซึ่งกรรมสิทธิในที่ดินโดยผลของกฎหมาย เช่น

  4.1  ได้กรรมสิทธิในที่ดินจากที่งอกริมตลิ่ง ที่ดินแปลงใดเกิดที่งอกริมตลิ่งที่งอกนั้นเป็นทรัพย์สินของเจ้าของที่ดินแปลงนั้น โดยหลักของที่งอกริมตลิ่งจะต้องเกิดขึ้นโดย ธรรมชาติและติดต่อเป็นผืนเดียวกันแต่เจ้าของที่ดินมีจะมีกรรมสิทธิในที่งอกได้ต้องเป็นที่ที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิเช่น โฉนดที่ดิน ถ้าเจ้าของที่ดินแปลงใดเป็นที่มือเปล่าเกิดที่งอกออกมาเจ้าของที่แปลงนั้นก็มีแต่สิทธิครอบครองที่งอกเท่านั้นดังนั้นหากเป็นงอกออกมาจากที่ดินมีโฉนดเจ้าของที่ดิน แปลงดังกล่าวมีกรรมสิทธิในที่งอกผู้อื่นจะแย่งการครอบครองที่ดินส่วนนี้ต้องครองครองปรปักษ์เกินกว่า 10 ปีจึงได้กรรมสิทธิ หากเป็นที่งอกออกมาจากที่ดินมือเปล่า (สค.1 ,นส.3) เจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครองหากผู้อื่นแย่งการครอบครองและเจ้าของไม่ฟ้องร้องเรียกคืนภายใน1 ปี เจ้าของสิ้นสิทธิในที่งอกนั้น

  4.2  ได้มาซึ่งกรรมสิทธิในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382“บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ”ที่ดินที่จะถูกครอบครองปรปักษ์ได้ จะต้องเป็นที่ดินของผู้อื่นที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ(โฉนดที่ดิน, โฉนดแผนที่, โฉนดตราจองตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้วที่บ้านที่สวนตามกฎหมายเบ็ดเสร็จ(บทที่42) ที่ดินมือเปล่า (ส.ค.1,น.ส.3) จะถูกครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ เช่น ก.ครอบครองที่ดินมือเปล่าอย่างเจ้าของมา 10 ปี ก.ก็คงมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น การได้กรรมสิทธิโดยครอบครองปรปักษ์จะต้องให้ศาลสั่งว่า ได้มาโดยครอบครองปรปักษ์แล้วนำคำสั่งศาลไปขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินประเภทได้มาโดยการครอบครอง หากเจ้าของได้โดยการครอบครองบางส่วนก็ไปขอจดทะเบียนในประเภทได้มาโดยการครอบครองเฉพาะส่วนหรือได้รับแบ่งมาโดยการครอบครอง

  4.3  การได้มาซึ่งกรรมสิทธิในที่ดินโดยทางมรดกการจะมีกรรมสิทธิในที่ดินมรดกที่ดินมรดกนั้นต้องเป็นที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิเช่น โฉนดที่ดินถ้าที่ดินมรดกเป็นที่มือเปล่าเช่นที่ นส.3, สค.1 ก็มีเพียงสิทธิครอบครอง ได้ทรัพย์มาโดยทางมรดกนี้จะต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเสียก่อนจึงจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้เช่น นาย ก. ทำพินัยกรรมยกที่ดินโฉนดให้นาย ข. เมื่อนาย ก. ตาย นาย ข.ก็ได้รับมรดกทันทีโดยผลของกฎหมายโดยไม่ต้องจดทะเบียนเนื่องจากพินัยกรรม มีผลเมื่อเจ้ามรดกถึงแก่ความตาย หรือหากไม่มีพินัยกรมเมื่อเจ้าของมรดกถึงแก่ความตายมรดกก็ตกไปยังทายาทโดยธรรมทันทีแต่ต่อมาหากนาย ข.ต้องการขายที่ดินมรดกให้นาย ค. นาย ข.จะทำไม่ได้เพราะชื่อในโฉนดยังเป็นชื่อนายก. เจ้าของเดิมอยู่ นาย ข.จะต้องจดทะเบียน การได้มาประเภทมรดก ลงชื่อนาย ข.เป็นผู้ถือกรรมสิทธิเสียก่อน จึงจะเอาที่ดินไปจดทะเบียนขายให้นาย ค. ต่อไปได้เนื่องจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรค 2 บัญญัติว่า“ถ้าผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่น นอกจากนิติกรรมสิทธิของผู้ได้มานั้นถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้”การได้มาทางมรดก ก็เป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมเช่นกัน

ที่ดินมือเปล่า

    ที่ดินมือเปล่า คือ ที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดใน 4 อย่างต่อไปนี้คือไม่มีโฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจองและตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว
ที่ดินมือเปล่านั้นอาจจะไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิในที่ดินแต่อย่างหนึ่งอย่างใดเลย หรือมีหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินบางอย่าง เช่น ใบเหยียบย่ำ ตราจองที่เป็นใบอนุญาต ส.ค.1 ใบจองหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือใบไต่สวน

ที่ดิน นส.3ก แตกต่างจากโฉนดปกติอย่างไร

    โฉนด เป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ และ นส.3 ก เป็นหนังสือสำคัญแสดงสิทธิครอบครอง ซึ่งในความหมายของคนทั่วไป ไม่ว่าจะกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองก็เป็นเจ้าของทั้งคู่

แต่ในทาง “กฎหมาย” นั้นการมีกรรมสิทธิ์กับสิทธิครอบครองจะแตกต่างกัน ที่ดินที่มิได้มีกรรมสิทธิ์ (โฉนดที่ดิน) ตามมาตรา 2 ป.ที่ดินถือว่าเป็นของรัฐ ข้อแตกต่างอีกเรื่องคือเรื่องการสูญเสีย ถ้าที่ดินมีกรรมสิทธิ์ การสูญเสียจะยาก เพราะว่ากรรมสิทธิ์จะมั่นคงใครมาแย่งกรรมสิทธิ์ ต้องใช้อายุความถึง 10 ปี (ครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1382) แต่ถ้าที่ดินนั้นมีเพียงสิทธิครอบครอง การสูญเสียจะง่ายกว่า เพราะสิทธิครอบครองจะเบากว่า หากมีคนมาแย่งการครอบครองจะใช้อายุความ 1 ปี (เขาไม่เรียกว่าการครอบครองปรปักษ์ เพราะจะครอบครองปรปักษ์ได้จะต้องเป็นที่ดินมีกรรมสิทธิ์เท่านั้น)

   นส.3 ก ก็เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ส่วนหนังสือรับรองการทำประโยชน์อีกประเภทก็คือ นส.3 กับ นส.3 ข ทั้งสองประเภทนี้ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ

    ข้อแตกต่างในเรื่องการโอน ตามปกติแล้วการโอนเช่นการซื้อขายที่ดินไม่ว่าจะเป็นที่ดินมีโฉนดหรือ นส. 3 ก นั้นต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 ประกอบ มาตรา 4 ทวิ ป.ที่ดิน แต่ นส. 3 ก นั้น ถึงแม้ไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อันทำให้นิติกรรมการโอนเป็น “โมฆะ” ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 แต่เนื่องจากมันเป็นที่ดินมีสิทธิครอบครองจึงสามารถโอนกันได้ด้วยการส่งมอบการครอบ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6597/2542) เป็นการนำเอามาตรา 174 ป.พ.พ. มาปรับใช้

ประเภทของเอกสารสิทธิ ที่ดิน

 แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑)
                    แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑) คือใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่า ตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.๑ อีกแล้ว) ส.ค.๑ ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้เพียงแต่เป็นการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น ดังนั้นตามกฎหมาย ที่ดินที่มี ส.ค.๑ จึงทำการโอนกันได้เพียงแต่แสดงเจตนาสละการครอบครองและไม่ยึดถือพร้อมส่งมอบให้ผู้รับโอนไปเท่านั้น ก็ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว ผู้มี ส.ค.๑ มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) ได้ 2 กรณี คือ
                    กรณีที่ ๑ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ กรณีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ออกให้เป็นท้องที่ไป โดยจะมีการประกาศให้ทราบก่อนล่วงหน้า
                    กรณีที่ ๒ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) เฉพาะราย คือกรณีที่เจ้าของที่ดินมีความประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก็ให้ไปยืนคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่เฉพาะการออกโฉนดที่ดินนี้ จะออกได้ในพื้นที่ที่ได้สร้างระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดที่ดินไว้แล้วเท่านั้น


ใบจอง (น.ส. ๒)
                   ใบจอง คือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งใบจองนี้จะออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งทางราชการจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราว ๆ ในแต่ละท้องที่และผู้ต้องการจับจองควรคอยฟังข่าวของทางราชการ

                     ผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน ๖ เดือนต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน ๓ ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจองและจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ ๗๕ ของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) หรือโฉนดที่ดินได้แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด


หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓  น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข)
                    หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข) หมายความว่าหนังสือรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว
                    น.ส. ๓ ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)
                    น.ส. ๓ ก. ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้)
                    น.ส. ๓ ข. ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอแล้ว (เจ้าพนักงานที่ดิน เป็นผู้ออก)


ใบไต่สวน (น.ส. ๕)
                    ใบไต่สวน คือหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ว สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้
                     ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แสดงว่าที่ดินนั้นนายอำเภอได้รับรองการทำประโยชน์แล้ว เมื่อจดทะเบียนโอนจะต้องจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก่อน แล้วจึงมาจดแจ้งหลังใบไต่สวน แต่ถ้าใบไต่สวนมีแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. ๑) หรือไม่มีหลักฐานที่ดินใด ๆ และเป็นที่ดินที่นายอำเภอยังไม่รับรองการทำประโยชน์ จะจดทะเบียนโอนกันไม่ได้ เว้นแต่เป็นการจดทะเบียนโอนมรดก


โฉนดที่ดิน
                    โฉนดที่ดิน คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน
                    ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย


ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน

ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินยึดถือไว้เป็นหลักฐาน

ทำให้เกิดความมั่นคงในหลักกรรมสิทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน

ใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิในที่ดินของตนทั้งต่อรัฐและในระหว่างเอกชนด้วยกัน

ทำให้รู้ตำแหน่งแหล่งที่ตั้ง  ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง

ทำให้สามารถป้องกันการบุกรุกขยายเขตครอบครองเข้าไปในที่ดินของรัฐ ซึ่งเป็นที่รกร้างว่างเปล่า ที่สงวนหวงห้าม ที่สาธารณประโยชน์ และที่ดินที่ทางราชการได้กันไว้เป็นเขตป่าไม้

ทำให้สามารถระงับการทะเลาะวิวาท การโต้แย้ง หรือแย่งสิทธิในที่ดินหรือการรุกล้ำแนวเขตที่ดินซึ่งกันและกัน

ทำให้ปัจจัยพื้นฐานในการผลิตทางเศรษฐกิจ มีความมั่นคงและมีผลเป็นการลดต้นทุนการผลิตด้วย

ทำให้เกิดความรักและความห่วงแหนที่ดินของตน มีแรงจูงใจที่จะปรับปรุงและพัฒนาที่ดินของตนให้เกิดประโยชน์สูงสุด

ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อ และกู้ยืมเงินเพื่อนำมาใช้เป็นทุนในการเพิ่มกำลังการผลิตและรายได้เพื่อยกฐานะความเป็นอยู่ให้สูงขึ้น

ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน  ประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยต่อพนักงานสอบสวน พนักงานอัยการ หรือศาล ฯลฯ

การตรวจสอบหลักฐานสำหรับที่ดิน สำหรับที่ดินที่เป็นโฉนดกระทำได้โดยสะดวกรวดเร็วเป็นประโยชน์แก่บุคคลที่ประสงค์จะจำหน่าย จ่าย โอน เนื่องจากการโอนที่ดินที่มีโฉนดที่ดินไม่ต้องประกาศ เว้นแต่มรดก


การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์

การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน เช่น การนำที่ดินไปซื้อขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน จำนอง ขายฝาก ฯลฯ จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่

การทำนิติกรรมเกี่ยวกับทีดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก.  น.ส.๓ ข) จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินตั้งอยู่ การทำนิติกรรมนั้น จึงจะมีผลตามกฎหมาย เว้นแต่ได้ยกเลิกอำนาจนายอำเภอเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะต้องไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

ค่าเช่าออฟฟิศในเอเชียแปซิฟิกมีแนวโน้มปรับสูงขึ้น

            อัตราการว่างของพื้นที่สำนักงานเหลือเช่าในหลายๆ เมืองมีแนวโน้มอยู่ในระดับคงที่ ไปจนถึงปรับตัวลดลง ส่วนค่าเช่า พบว่าในหลายๆ เมืองเริ่มมีการปรับค่าเช่าสูงขึ้น ทั้งนี้ การศึกษาของโจนส์ แลง ลาซาลล์ ครอบคลุมตลาดอาคารสำนักงาน 26 เมืองของเอเชียแปซิฟิก พบว่ามี 12 เมืองที่มีการปรับค่าเช่าสูงขึ้นในไตรมาสที่ผ่าน โดยค่าเช่าเฉลี่ยทั่วภูมิภาคปรับเพิ่มขึ้น 3.1% จากไตรมาสสาม

           ปักกิ่งเป็นตลาดอาคารสำนักงานที่มีค่าเช่าปรับตัวขึ้นมากที่สุด คือ 9% ส่วนที่เซี่ยงไฮ้ค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้น 7.9% ซึ่งเป็นผลจากการขยายตัวสูงของความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานทั้งในส่วนของบริษัทข้ามชาติและบริษัทจีน สิงคโปร์ ค่าเช่าเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 8.6% เนื่องจากพื้นที่สำนักงานขาดแคลน ฮ่องกงค่าเช่าขยับเพิ่ม 4.6% เนื่องจากพื้นที่เหลือเช่าน้อยในขณะที่ความต้องการจากภาคธุรกิจการเงินมีการขายตัวต่อเนื่อง ทั้งนี้ เมื่อมองภาพรวมของทั้งปี พบว่า ฮ่องกงเป็นตลาดอาคารสำนักงานที่มีการปรับขึ้นของค่าเช่าสูงสุดในภูมิภาคในปีที่ผ่านมา คือ 33%

          อย่างไรก็ดี พบว่าบางเมืองของเอเชียมีค่าเช่าในระดับคงตัวหรือปรับตัวขึ้นไม่มาก เนื่องจากความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในเมืองเหล่านี้ยังคงขยายตัวไม่มาก อาทิ กรุงเทพฯ และกัวลาลัมเปอร์ ซึ่งพบว่าในไตรมาสที่ผ่านมาค่าเช่าไม่เปลี่ยนแปลง ที่โตเกียวค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้น 2.7% ส่วนค่าเช่าในเมืองต่างๆ ของออสเตรเลียและนิวซีแลนด์ มีทั้งที่ปรับเพิ่มขึ้นและลดลง

นายเจรามี เชลดอน ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน โจนส์ แลง ลาซาลล์ภาคพื้นเอเชียแปซิฟิกกล่าวว่า “โดยส่วนใหญ่ ความต้องการในตลาดอาคารสำนักงานของเอเชียแปซิฟิกมีการขยายตัวเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในจีนและอินเดีย บริษัทข้ามชาติมองหาโอกาสการขยายธุรกิจ ในขณะที่มีบริษัทเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น”

“ในปีนี้ คาดว่า ตลาดอาคารสำนักงานของภูมิภาคจะยังคงมีสภาพคึกคักและอัตราการว่างของพื้นที่สำนักงานเหลือเช่ามีแนวโน้มปรับตัวลดลง ซึ่งภาวะเช่นนี้ ทำให้เจ้าของอาคารเริ่มกลับมามีอำนาจการต่อรองมากขึ้น คาดว่า ในปีนี้ ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเฉลี่ยทั่วเอเชียแปซิฟิก จะขยับตัวเพิ่มสูงขึ้นราว 30% โดยเฉพาะในเมืองที่มีพื้นที่สำนักงานว่างเหลือเช่าในระดับต่ำ แต่ในขณะเดียวกัน ค่าเช่าในตลาดของบางเมืองอาจยังคงไม่มีปรับตัวเพิ่มขึ้นมากนัก

ในส่วนของมูลค่าสินทรัพย์หรือราคาซื้อขายอาคารสำนักงาน พบว่า มูลค่าสินทรัพย์สำหรับอาคารสำนักงานในเมืองส่วนใหญ่ของเอเชียแปซิฟิก มีระดับคงที่ถึงปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยในไตรมาสที่ผ่านมา สิงคโปร์และเซี่ยงไฮ้ ปรับตัวสูงขึ้นมากที่สุด คือ 10% ตามด้วยฮ่องกง ปักกิ่ง และกวางโจว คือประมาณ 7.5% ทั้งนี้ เฉลี่ยทั่วภูมิภาคมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น 3.2% ในไตรมาสที่ผ่าน และอีกครั้งที่ฮ่องกงเป็นตลาดอาคารสำนักงานที่มีมูลค่าสินทรัพย์เฉลี่ยทั้งปีปรับเพิ่มขึ้นสูงสุด คือ 36% เนื่องจากมีนักลงทุนสนใจเข้าซื้ออาคารสำนักงานในฮ่องกงอย่างคึกคักในปีที่ผ่านมา

นายสจ๊วต โครว์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการด้านการลงทุน โจนส์ แลง ลาซาลล์ภาคพื้นเอเชียแปซิฟิกกล่าวว่า “โดยทั่วไป นักลงทุนมีความเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาดอาคารสำนักงานในภูมิภาคนี้ ดังนั้น จึงยอมสู้ราคาขายที่สูงขึ้น โดยหวังว่า จะได้รับผลตอบแทนการลงทุนที่สูงขึ้นจากแนวโน้มการขยายตัวของค่าเช่า ดังนั้น คาดว่า การลงทุนซื้ออาคารสำนักงานในภูมิภาคจะมีสภาพคึกคักในปีนี้ โดยคาดว่ามูลค่าการลงทุนจะเพิ่มขึ้นประมาณ 20-25% จากปีที่แล้ว”

กลุ่มบริษัทค้าปลีกรายใหญ่ระดับโลก พากันระงับแผนเข้าเจาะตลาดอินเดีย หลังแรงสนับสนุนทางการเมือง เพื่อการเปิดกว้างรับต่างชาติเริ่มอ่อนแอ

     

         ข้อมูลจากกรมนโยบาย และส่งเสริมอุตสาหกรรมอินเดีย แสดงให้เห็นว่า คณะกรรมการบริหารของบริษัทค้าปลีกต่างชาติ ที่มีศักยภาพในการเข้าลงทุนบางราย แสดงความกังวลต่อการเข้ามาลงทุนในอินเดีย

สถานการณ์ข้างต้นเกิดขึ้น หลังเมื่อเดือนกันยายนปีที่แล้ว รัฐบาลอินเดียได้เปิดตลาดค้าปลีกท้องถิ่นให้บริษัทข้ามชาติเข้ามาลงทุนเป็นครั้งแรก โดยอนุญาตให้ถือหุ้นในบริษัทร่วมทุนกับธุรกิจอินเดียได้มากถึง 51% พร้อมชูนโยบายนี้ว่า เป็นการยกเครื่องทางเศรษฐกิจครั้งใหญ่ ที่จะทำให้เงินทุนต่างชาติ ที่จำเป็นสำหรับอินเดียอย่างมาก หลั่งไหลเข้ามาในประเทศ ช่วยลดเงินเฟ้อราคาอาหาร และทำให้อุตสาหกรรมโลจิสติกส์ของอินเดียทันสมัยขึ้น

อย่างไรก็ดี พรรคฝ่ายค้านโจมตีนโยบายดังกล่าว โดยชี้ว่า ต่างชาติจะเข้ามาทำร้าย และแย่งวิถีทำมาหากินไปจากผู้ค้าปลีกท้องถิ่นกว่า 12 ล้านคน ทั้งหลาย รัฐ ภายใต้การนำของพรรคฝ่ายค้านภารติยะชันตะ ได้ต่อต้านการตัดสินใจของรัฐบาล และปฏิเสธที่จะนำนโยบายดังกล่าวไปปฏิบัติ

พรรคฝ่ายค้านยังขู่ที่จะยกเลิกมติของรัฐบาล ถ้าหากสามารถชนะศึกเลือกตั้งทั่วไปที่ จะมีขึ้นอย่างช้าที่สุดในเดือนพฤษภาคมปีหน้า

ความเห็นที่ไม่ลงรอยกันระหว่างพรรคการเมือง และความกังวลต่อความเป็นไปได้ที่จะมีคำสั่งยกเลิกการลงทุนกลางคันของรัฐ ทำให้นักลงทุนต่างชาติพากันระมัดระวังในการลงทุน และในปัจจุบันยังไม่มีนักลงทุนต่างชาติรายใด ที่นำเสนอแผนเข้าลงทุนในอุตสาหกรรมนี้เลย

ทั้งนี้ วอลมาร์ท สโตร์ส อิงค์ หนึ่งในยักษ์ใหญ่ค้าปลีก ที่ตั้งใจจะรุกตลาดค้าปลีกของอินเดีย และได้กล่าวในปลายปีที่แล้วว่าบริษัทวางแผนจะเปิดร้านวอลมาร์ทแห่งแรกๆ ภายในสองปี แต่จนถึงปัจจุบันบริษัทเองก็ยังไม่ได้ยื่นแผนโครงการการลงทุนกับรัฐบาลอินเดียเลย

รู้ทันกฎหมาย : ที่ดินไม่มีโฉนด

มีที่ดินสักแปลงหนึ่งก็ถือว่ามีหลักทรัพย์ไว้ในครอบครอง แต่เอกสารที่แสดงความเป็นเจ้าของกลับมีหลายแบบ ที่เห็นและรู้จักกันดีก็มีโฉนดที่ดินกับ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. หรือที่เรียกเต็มๆ ว่าหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เพียงสองอย่างนี้ก็นำเรื่องพิพาทบาดหมางต่อกันไม่น้อยแล้ว

การมีโฉนดที่ดินเอาไว้ย่อมหมายความว่าผู้มีชื่อในโฉนดเป็นผู้มี “กรรมสิทธิ์”ในที่ดิน จะโอนจะขายจะนำที่ดินไปทำอะไรก็ได้ตามสิทธิของตน ถ้าจะมีคนมาเถียงว่าคนมีชื่อในโฉนดไม่ใช่ตัวจริงแต่ใส่ชื่อแทนไว้ ก็ต้องไปพิสูจน์กันต่อไปว่าใช่หรือไม่ แต่กฎหมายท่านสันนิษฐานไว้ก่อนแล้วว่าเป็นเจ้าของและผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

เมื่อเป็นเจ้าของย่อมนำที่ดินไปให้คนอื่นอยู่อาศัย ให้เช่าหรือปลูกสร้างอะไรก็ได้ คนที่เข้ามาอยู่ในที่ดินก็ไม่ได้เป็นเจ้าของ คงมีฐานะเป็น “ผู้ครอบครอง” ที่ดินแปลงนี้โดยอาศัยสิทธิที่เจ้าของเขาให้เท่านั้น ถ้าจะขายที่ดินให้ใคร กฎหมายก็กำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือและไปจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์กันที่สำนักงานที่ดิน เพื่อจะได้ลงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์หรือเจ้าของคนใหม่ในโฉนดที่ดิน จะไปเขียนไปเปลี่ยนเองไม่ได้

แต่ถ้าไม่ใช่โฉนดที่ดิน เป็นเพียง น.ส.3 คนที่เป็นเจ้าของมีเพียง “สิทธิครอบครอง” เท่านั้น เพราะการได้สิทธิในที่ดินประเภทนี้ก็มาจากการได้รับอนุญาตให้เข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินได้โดยไม่ผิดกฎหมาย มีเอกสารออกรับรองให้ไว้เป็นน.ส.3 ฉบับนี้ โดยมีชื่อผู้ครอบครองและทำประโยชน์ระบุเอาไว้ชัดเจน

นึกอยากจะโอนที่ดินไปให้ใครต่อก็ทำได้ไม่หวงห้ามเพราะถือว่าเป็นผู้มีสิทธิเหมือนกัน ไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินเช่นเดียวกับที่ดินมีโฉนดนั่นแหละ

แม้ว่าสิทธิในที่ดินแทบจะเหมือนกับที่ดินมีโฉนดแค่ไหน ก็ยังไม่เท่ากันอยู่ดีตรงที่กฎหมายแพ่งท่านมีบทบัญญัติเอาไว้ให้การโอนไปซึ่งการครอบครองย่อมทำได้โดยส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครองเท่านั้น นั่นก็หมายความว่า ถ้าคนที่ครอบครองไม่ต้องการเป็นเจ้าของที่น.ส.3 แปลงนี้แล้ว ก็เพียงให้คนที่อยากจะให้เข้ามาครอบครองไปก็ได้แล้ว

แบบนี้เท่ากับว่าคนที่มีชื่อในน.ส.3 อาจไม่ใช่ผู้ครอบครองก็ได้ เจ้าของคนใหม่ย่อมอ้างย่อมยกเรื่องการส่งมอบการครอบครองมาอ้างความเป็นเจ้าของได้ เพียงแต่อ้างได้เฉพาะในระหว่างเอกชนคนโอนกับรับโอนการครอบครองด้วยกันเท่านั้น เจ้าของคนใหม่จะนำที่ดินแปลงนี้ไปจดทะเบียนจำนองหรือขายฝากที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ เพราะชื่อในน.ส.3 ไม่ใช่ชื่อของตน จะมาอ้างกับรัฐว่าเป็นเจ้าของยังไม่ได้ เพราะในเอกสารเป็นคนละชื่อกัน ต้องทำการเปลี่ยนชื่อในน.ส.3 เสียก่อน

แล้วถ้าเจ้าของเดิมเขาเปลี่ยนใจไม่ยอมเปลี่ยนชื่อให้ เจ้าของใหม่ก็ต้องฟ้องร้องโดยอ้างการครอบครองที่ได้รับโอนมาได้ ซึ่งก็ต้องอาศัยพฤติการณ์และข้อเท็จจริงว่าเจ้าของเก่าได้แสดงเจตนาสละสิทธิครอบครองที่ดินไปแล้วหรือไม่ เมื่อได้คำพิพากษามาก็สามารถนำมาให้เจ้าหน้าที่ทำการเปลี่ยนชื่อในน.ส.3 ได้

เมื่อทราบอย่างนี้แล้วก็อย่าได้นอนใจ รอให้เกิดเรื่องพิพาทบาดหมางกันขึ้นมา เพราะว่าผลประโยชน์ย่อมทำให้คนเราเปลี๊ยนไป๋ได้ ถ้าจะให้เกิดความแน่นอนก็ควรไปทำการจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในน.ส.3 เสียให้ถูกต้องพร้อมๆ กับการโอนการครอบครองที่ดินเสียเลย

จากนั้นก็จะได้ทำการขาย จำนองหรือนำที่ดินไปทำอะไรได้อย่างเต็มภาคภูมิ ที่สำคัญเมื่อทางการประกาศให้ไปออกโฉนดที่ดินได้แล้ว ก็ยังทำไม่ได้เพราะถือว่าขาดหลักฐานในการที่จะไปดำเนินการขอออกโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ตอนนั้นจะคุยกับเจ้าของเดิมก็อาจยากลำบากแล้ว

มีที่ดินเป็นของตนเองนั้นมันดีมากๆ แต่หากหลักฐานไม่เอื้อให้ใช้สิทธิในที่ดินได้สมบูรณ์ก็น่าเสียดาย

อสังหาฯอเมริกาทรงตัว-ญี่ปุ่นโตต่อเนื่อง

 สหรัฐอเมริกา : สถิติ ณ สิ้นเดือนพ.ย. ซึ่งถือเป็นเดือนล่าสุดที่มีข้อมูล จากรายงานของสำนักงานการเงินเคหะการแห่งสหรัฐอเมริกา พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยในเดือนดังกล่าว ไม่เปลี่ยนแปลงไปจากเดือนตุลาคม และราคาระหว่างเดือนกันยายน – ตุลาคม ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเพียง 0.2% ส่วนเดือนสิงหาคม - กันยายน ราคาที่อยู่อาศัยกลับลดลงถึง 1.2% แสดงนัยให้เห็นว่า ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐอเมริกายังย่ำแย่อยู่เช่นเดิม   ในรอบ 1 ปี คือ ธันวาคม 2552 – พฤศจิกายน 2553 ราคาที่อยู่อาศัยตกต่ำลงไป 4.3% ราคาที่อยู่อาศัย ณ วันนี้ เท่ากับราคาเมื่อเดือนสิงหาคม 2547 ก่อนจะขึ้นสูงสุดในเดือนเมษายน 2550 และตกต่ำลงมาอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาเป็นเวลาถึง 16 ปีก่อนที่จะตกต่ำลง นับเป็นรอบการขึ้นที่เนิ่นนานมาก และหวังว่ารอบการตกต่ำนี้จะไม่เนิ่นนานเท่านี้ 

            เกาะกวม เป็นหมู่เกาะเล็ก ๆ ในมหาสมุทรแปซิฟิกในอาณัติของสหรัฐอเมริกา ซึ่งเป็นแหล่งพักผ่อน-ท่องเที่ยวสำคัญแห่งหนึ่ง ปรากฏว่า ตามรายงานของการวิจัยของกัปตันเรียลเอสเตท ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับไม่ได้ตกต่ำเช่นในสหรัฐอเมริกา มีกิจกรรมการขายรวมมูลค่าถึง 12,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 22% โดยเฉพาะในส่วนที่เป็นห้องชุดพักอาศัย มีการซื้อขายเพิ่มขึ้น 48%   ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 6% ยิ่งหากเป็นห้องชุด ราคาเพิ่มขึ้นถึง 13% และหากเป็นห้องชุดราคาแพง ราคาพุ่งสูงขึ้นอีก   ที่เป็นเช่นนี้ส่วนหนึ่งเป็นเพราะการท่องเที่ยวและการที่กิจการฐานทัพสหรัฐอเมริกาในพื้นที่มีกิจกรรมคึกคัก ทำให้มีทหารมาประจำการจำนวนมาก มีครอบครัวและญาติมิตรมาร่วมด้วย   กลุ่มประเทศเล็ก ๆ ในแถบนี้จะจัดงานประชุมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มประเทศไมโครนีเซีย โดยครั้งที่ 6 จะจัดในช่วงเดือนกันยายน 2554 ผู้สนใจด้านอสังหาริมทรัพย์ อาจพิจารณาไปลงทุนได้ 

            ญี่ปุ่น : สมาคมรวมอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นรายงานว่า ภายในปี 2593 หรืออีก 39 ปีข้างหน้า 40% ของประชากรญี่ปุ่น จะมีอายุเกินกว่า 65 ปี   ความเป็นมหาอำนาจทางเศรษฐกิจของญี่ปุ่นอาจชราไปตามอายุที่เพิ่มขึ้นของประชากร   ซึ่งการนี้จะส่งผลอย่างลึกซึ้งต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นที่แตกต่างไปอย่างสิ้นเชิง   รูปแบบที่อยู่อาศัยก็จะเปลี่ยนแปลงไป อสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุจะมีมากขึ้น   อย่างไรก็ตามในวันนี้ ชาวญี่ปุ่นยังลงทุนในอาคารชุดพักอาศัยในกรุงโตเกียวมากขึ้นด้วยเหตุผลว่า มีความต้องการสูง ประชากรมีการแตกตัวเพิ่มกำลังซื้อมากขึ้น สามารถเก็บกินค่าเช่าได้สูงโดยไม่มีการจำกัดค่าเช่า ขณะที่ดอกเบี้ยยังอยู่ในอัตราต่ำ ผู้ซื้อสามารถเป็นเจ้าของได้ และไม่มีข้อห้ามสำหรับการซื้อห้องชุดของชาวต่างชาติ ดังนั้น แม้ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมจะยังทรงอยู่ แต่การซื้อขายที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอาคารชุด ยังมีความคึกคักอยู่พอสมควร  

            ออสเตรเลีย : ข้อมูลจากรัฐควีนส์แลนด์พบว่า ออสเตรเลียแม้จะมีภาวะเศรษฐกิจตกต่ำและส่งผลถึงอสังหาริมทรัพย์บ้าง แต่ก็ยังถือว่าได้รับผลกระทบน้อยกว่าประเทศตะวันตก   โดยราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มถึงจุดสูงสุดในปี 2549 และตกต่ำเรื่อยมา จนต่อมา ราคาบ้านในรัฐควีนส์แลนด์ โดยเฉพาะทางด้านเหนือ ตกต่ำลงเหลือประมาณ 60% ของมูลค่าเดิม   อย่างไรก็ตามในปัจจุบันราคาบ้านกลับกระเตื้องขึ้นบ้างแล้ว ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการเข้ามาลงทุนซื้อบ้านของนักลงทุนจีน เช่นที่เข้าไปซื้อห้องชุดราคาแพงในสิงคโปร์ในช่วงที่ผ่านมา ทำให้สถานการณ์ราคาที่อยู่อาศัยดีขึ้น   แม้ในช่วงที่ผ่านมาจะมีน้ำท่วม แต่เชื่อว่าหลังน้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้ สถานการณ์จะคลี่คลายสู่ภาวะปกติ   อุบัติภัยธรรมชาติ มักไม่อาจทำให้มูลค่าทรัพย์สินตกต่ำลงไป ยกเว้นทรัพย์สินที่ถูกทำลายไป เช่น โรงแรมที่เสียหายไปในกรณีสึนามิ   แต่ราคาบ้านและที่ดินไม่ได้ตกต่ำตามไป เพียงแต่ตกต่ำไปตามภาวะเศรษฐกิจบ้าง 

            ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศต่าง ๆ ทั่วโลก อยู่ในภาวะขึ้นลงตามวัฏจักร อย่างไรก็ตามวัฏจักรของแต่ละประเทศ แต่ละประเภทของสินค้าอสังหาริมทรัพย์ แต่ละทำเล และแต่ละระดับราคาของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ก็อาจแตกต่างกัน   บางส่วนก็อาจอยู่ในภาวะที่ “ บูม ” บางส่วนก็อยู่ในภาวะ “ ชะลอตัว ” บางส่วนก็อยู่ในว่า “ ตกต่ำ ” และบางส่วนก็อยู่ในภาวะกลังฟื้นตัว 

ยอดอสังหาฯ4เดือนวูบ7%เหตุสร้างช้า

ภาพรวมอสังหาฯ ในช่วง 4 เดือนแรกของปีนี้ ยังคงเติบโตท่ามกลางปัจจัยลบที่เข้ามากระทบรอบด้าน ทั้งภาพรวมตลาดที่ดูเหมือนชะลอตัว เนื่องจากการเปิดโครงการใหม่ ลดความถี่ลงบางส่วน ในขณะที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ยังคงยืนยันว่าตลาดไม่ได้ชะลอตัวอย่างที่หลายคนคาดการณ์ แต่ขณะเดียวกันหากดูจากตัวเลขจดทะเบียนบ้านใหม่ กลับพบว่าปรับตัวลดลงในบางสินค้า โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ซึ่งยอดจดทะเบียนในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2556 มียอดลดลงมาถึง 32% แต่ขณะเดียวกันยอดจดทะเบียนบ้านจัดสรร กลับยังคงเพิ่มขึ้นถึง 39% สะท้อนถึงการปรับตัวในแง่การพัฒนาโครงการมากกว่าสะท้อนกำลังซื้อในตลาด

นายอิสระ บุญยัง ที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ตัวเลขการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงเดือน 4 เดือนแรกปีนี้ (ม.ค.-เม.ย. 2556) มียอดเฉลี่ยลดลง 7% เมื่อเทียบกับปี 2555 โดยยอดจดทะเบียนโครงการแนวราบ คือ บ้านจัดสรรกลับยังคงเพิ่มขึ้นถึง 39% แต่ยอดรวม 4 เดือนที่ลดลง เนื่องมาจากตัวเลขการจดทะเบียนคอนโดมิเนียมใหม่ที่ลดมากถึง 32%

การจดทะเบียนคอนโดมิเนียม 4 เดือนแรกปีนี้ มียอดที่ 13,705 หน่วย ลดลงจากปี 2555 ที่มียอดจดทะเบียน 20,187 หน่วย หรือหายไปราว 32% ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบ ในโครงการจัดสรรต่างๆ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ มียอดจดทะเบียนบ้านใหม่ 15,595 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2555 ซึ่งมียอดจดทะเบียน 11,200 หน่วย

สาเหตุที่ทำให้เกิดภาวะดังกล่าว มาจากหลายปัจจัย ทั้งความผันผวนของตลาดคอนโดมิเนียม ที่สร้างเสร็จในแต่ละช่วงไม่เท่ากัน และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผลกระทบจากปัจจัยของปัญหาแรงงานที่ขาดแคลน ทำให้งานก่อสร้างล่าช้าลง โดยเฉพาะงานก่อสร้างอาคารสูง ซึ่งจำเป็นต้องใช้แรงงานมาก ซึ่งหากงานก่อสร้างบางช่วงขาดตอนไป ก็จะทำให้งานก่อสร้างในภาพรวมต้องชะงัก หรือล่าช้าออกไปเป็นลูกโซ่ และปัญหาด้านแรงงานขาดแคลนในปัจจุบัน ก็เป็นปัญหาใหญ่สำหรับการพัฒนาโครงการประเภทอาคารสูง ซึ่งขณะนี้มีปัญหาแย่งชิงแรงงานกันค่อนข้างมาก

นอกจากนี้ ยังมีปัญหาขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้าง ซึ่งหลายโครงการพบว่า ต้องหันมาให้ความสำคัญกับงานก่อสร้างเพิ่มมากขึ้น บางรายถึงกับต้องมีการร่วมทุนกับผู้รับเหมาก่อสร้าง ในการสร้างความมั่นใจ ด้านงานก่อสร้างให้ทันตามกำหนด

ยอดโอน4เดือนยังขยายตัว

ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ช่วงเดือน ม.ค.-เม.ย. ยังคงเพิ่มขึ้น 13% แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 3 หมื่นหน่วย เติบโต 24% เมื่อเทียบกับปี 2555 มียอดการโอนกรรมสิทธิ์ 24,000 หน่วย ส่วนคอนโดมิเนียม โอนกรรมสิทธิ์ 18,000 หน่วย ลดลง 3% จากปีก่อนโอนกรรมสิทธิ์ 18,500 หน่วย

"ในช่วง 4 เดือนแรก พบว่าทั้งยอดจดทะเบียน-ยอดโอน ที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มขึ้น ซึ่งสวนทางแนวสูงที่ลดลง เป็นการสะท้อนภาพการกลับมาฟื้นตัวเต็มที่สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ แต่ยังไม่สามารถชี้วัดกำลังซื้อลดลง เพราะว่ายอดขายของคอนโดขณะนี้ จะไปโอนกรรมสิทธิ์ใน 2 ปีข้างหน้า แตกต่างจากแนวราบโอนกรรมสิทธิ์ได้ภายใน 1 ปี"

วิกฤติเศรษฐกิจ..นายหน้ายัง "เฉา"

วิกฤติเศรษฐกิจ..นายหน้ายัง "เฉา"

ตอนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ นายหน้าข้ามชาติหายไปหลายรายเงินเดือนพนักงานก็ลดลงไปเกือบครึ่ง รุคนออกก็มี บางรายหนีไปจีน(เพราะทำมาหากินได้ดีกว่าด้วยเศรษฐกิจที่นั่นเฟื่องฟู) จนบริษัทสาขาในไทย   ต้องเปลี่ยนชื่อไม่อาจใช้ชื่อเดียวกับบิษัทแม่
มีอยู่ช่วงหนึ่งที่เศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา บูม สุดขีดบริษัทนายหน้าอเมริกัน ก็มาซื้อบริษัทนายหน้าอังกฤษไปหลายแห่ง แต่ต่อมาเมื่อเห็นว่าทำกำไรไม่ได้ก็ขายทิ้ง ดังนั้นบริษัทนายหน้าฝรั่นในไทยบางแห่งที่ดูคล้ายเป็นสาขาจากต่างประเทศนั้น ความจริงอาจอาจไม่ได้ผูกพันกันทางนิตินัยแล้วก็ได้

การพัฒนากรุงเทพมหานครและปริมณฑล

   1. ปัญหาและประเด็นการพัฒนา

          เนื่องจากกรุงเทพมหานครยังคงลักษณะเป็นเมืองเอกขนาดใหญ่ที่เป็นศูนย์กลางความเจริญของประเทศ กล่าวคือ เป็นศูนย์กลางบริหารราชการ การค้า การธนาคาร และเป็นแหล่งอุตสาห-กรรมขนาดใหญ่ที่สุด ทั้งมีบริการพื้นฐานต่างๆ ทางเศรษฐกิจและสังคมอยู่ในมาตรฐานสูงกว่าเมืองอื่นๆ จึงมีพลังดึงดูดทางเศรษฐกิจสูง มีผลให้ภาคและเมืองส่วนใหญ่ตกอยู่ภายใต้อิทธิพลของกรุงเทพมหานคร และยังเป็นแรงดึงดูดให้ประชาชนจากชนบทดิ้นรนอพยพเข้าสู่กรุงเทพมหานคร ซึ่งก่อให้เกิดปัญหาดังต่อไปนี้

            1.1 ความแออัดคับคั่งและการขยายตัวของประชากรที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องมาจากการอพยพเข้ามาหางานทำในแหล่งอุตสาหกรรม และการใช้ที่ดินอย่างไม่มีระเบียบ ไม่มี
ประสิทธิภาพ เพราะขาดผังเมืองที่จะมาใช้ควบคุม จึงทำให้กรุงเทพมหานครเป็นเมืองที่มีความแออัดคับคั่งจนเกิดปัญหาจราจรติดขัด สิ้นเปลืองพลังงานและเกิดความสูญเสียทางด้านเศรษฐกิจและเกิดปัญหาด้านอื่นๆ ตามมา เช่น น้ำท่วม และระบายน้ำไม่ทัน สภาวะแวดล้อมเป็นพิษ บริการสาธารณูปโภค สาธารณูปการ ซึ่งไม่สามารถจัดบริการได้เพียงพอ ตลอดจนขาดแคลนที่อยู่อาศัยและเกิดแหล่งเสื่อมโทรม

            1.2 รูปแบบในการพัฒนากรุงเทพมหานครยังไม่ชัดเจนและเป็นไปในทิศทางเดียวกัน เนื่องจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับการจัดบริการพื้นฐานในกรุงเทพมหานคร ต่างมีแผนงานและ
โครงการเป็นเอกเทศของตนเอง ทำให้ขาดความร่วมมือในการประสานงานและการปฏิบัติงานระหว่างงานด้วยกันเอง เพราะต่างก็มีอำนาจหน้าที่เป็นอิสระไม่ขึ้นแก่กันและมีงบประมาณดำเนินโครงการได้โดยตรง ทั้งกรุงเทพมหานครเองก็ไม่มีอำนาจที่จะประสานงานให้เป็นไปตามแผนพัฒนากรุงเทพมหานครที่กำหนดไว้ได้ มีผลให้หน่วยงานต่างๆ ทำงานซ้ำซ้อนกันและขาดประสิทธิภาพ นอกจากนี้การแก้ไขปัญหาของกรุงเทพมหานครที่ผ่านมาก็มุ่งที่กรุงเทพมหานครจุดเดียว โดยมิได้คำนึงถึงบทบาทของเมืองที่อยู่โดยรอบ ซึ่งสามารถที่จะเข้ามามีส่วนร่วมในการช่วยแก้ปัญหาด้วย จึงทำให้การควบคุมการขยายตัวของประชากรและความเจริญของกรุงเทพมหานครในรูปแบบของการพัฒนาที่จำกัดอยู่เพียงด้านเดียวไม่ประสบผล และรัฐต้องสิ้นเปลืองงบประมาณจำนวนมากในการแก้ปัญหาเฉพาะหน้าของกรุงเทพมหานครตลอดมา

            1.3 นโยบายการชะลอการขยายตัวของกรุงเทพมหานครยังมิได้เกิดผลในทางปฏิบัติ เนื่องจากการประสานงาน ในระดับนโยบายของรัฐยังไม่ชัดเจนเพียงพอที่จะชี้นำเป็นแนวทางให้หน่วยงานปฏิบัติยึดเป็นหลักในการดำเนินงานได้ ดังนั้น โครงการพัฒนาที่เกิดขึ้นในกรุงเทพมหานครที่ผ่ามา ส่วนใหญ่จึงเป็นโครงการเพื่อแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าที่อยู่ในความ
รับผิดชอบของแต่ละหน่วยงานเท่านั้น และเป็นการย้ายแหล่งปัญหาจากบริเวณหนึ่งไปสู่อีกบริเวณหนึ่ง มากกว่าจะเป็นการแก้ปัญหาในระยะยาว โดยเฉพาะโครงการลงทุนขนาดใหญ่ ซึ่งจะต้องคำนึงถึงผลกระทบของการพัฒนาในทุกๆ ด้านที่มีความสัมพันธ์เชื่อมโยงกันทั้งระบบ เช่น โครงการสร้างสนามบินพาณิชย์แห่งที่สอง ซึ่งมีแหล่งที่ตั้งอยู่ใกล้กับกรุงเทพมหานครมาก ทำให้ยากแก่การที่จะควบคุมการขยายตัวของชุมชนและกิจกรรมต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นตามมา เนื่องจากอิทธิพลของกรุงเทพมหานครสามารถจะแผ่ขยายเข้าครอบคลุมได้โดยง่าย และจะเป็นการสนับสนุนให้เกิดความเจริญแออัดคับคั่งในกรุงเทพมหานครมากยิ่งขึ้นด้วย การกำหนดแหล่งที่ตั้งดังกล่าวจึงจำเป็นที่จะต้องศึกษาและวางแนวทางป้องกันผลกระทบซึ่งจะมีต่อการขยายตัวของกรุงเทพมหานครด้วย

            1.4 บทบาทของเอกชนยังมิได้เข้ามามีส่วนร่วมในการช่วยแก้ปัญหาอย่างจริงจัง เนื่องจากการขาดการชักจูงจากรัฐในการที่จะสนับสนุนให้เอกชนซึ่งมีขุมพลังทรัพยากรเข้ามาร่วม
ลงทุนปรับปรุงกรุงเทพมหานคร ในกิจการสาธารณูปโภค สาธารณูปการที่เอกชนสามารถลงทุนเองได้ จึงทำให้ไม่สามารถประหยัดการลงทุนในกรุงเทพมหานคร เพื่อนำงบประมาณไปพัฒนาใน
ส่วนท้องถิ่นได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ

            1.5 ปัญหาคนยากจนในเมือง เนื่องจากจำนวนประชากรในกรุงเทพมหานครได้ทวีจำนวนมากขึ้นอย่างรวดเร็วจนเกิดขีดความสามารถที่จะให้บริการในด้านต่างๆ ได้อย่างเพียงพอ ประชากรส่วนหนึ่งซึ่งมีฐานะยากจนถึงขาดแคลนที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้อพยพเข้ามาจากจังหวัดเพื่อแสวงหางานทำ ส่วนใหญ่เป็นแรงงานไร้ฝีมือและได้งานทำในลักษณะชั่วคราว ต้องเข้าไปอาศัยอยู่ในแหล่งสลัมและแหล่งเสื่อมโทรม ซึ่งเป็นศูนย์รวมของปัญหาอยู่แล้ว และเมื่อประสบกับภาวะค่าครองชีพสูงในกรุงเทพมหานครเช่นนี้ จึงก่อให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมา

          จึงมีประเด็นการพัฒนาที่ต้องมุ่งชะลอการขยายตัวของประชากร และลดอิทธิพลทางเศรษฐกิจของกรุงเทพมหานคร โดยให้มีรูปแบบของการพัฒนากรุงเทพมหานครเพียงรูปแบบเดียว คือ “การพัฒนาภายใต้ผังเค้าโครงกรุงเทพมหานครและปริมณฑล” และสนับสนุนให้เมืองในเขตปริมณฑลมีส่วนแบ่งเบาภาระของกรุงเทพมหานครและการกระจายความเจริญออกไปสู่ภูมิภาค โดยการพัฒนาเมืองหลัก เมืองรอง ในภาคต่างๆ และการพัฒนาบริเวณชายฝั่งทะเลตะวันออกให้เป็นแหล่งอุตสาหกรรมหลักแหล่งใหม่ในอนาคต อันจะเป็นผลให้การพัฒนาเมืองมีความสมดุลยิ่งขึ้น

ตัวแทนธุรกิจต่างชาติแนะ เวียดนามปรับปรุงบรรยากาศทางธุรกิจ และเร่งปฏิรูปเศรษฐกิจ เพื่อจะได้ไม่ล้าหลังประเทศอื่นในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

     ในการประชุมเวียดนาม บิสสิเนส ฟอรัม ซึ่งจัดขึ้น ณ กรุงฮานอย เพื่อหารือถึงหนทางปรับปรุงบรรยากาศทางธุรกิจของเวียดนาม บรรดาตัวแทนธุรกิจต่างประเทศในเวียดนามต่างให้ข้อเสนอแนะต่อรัฐบาลเวียดนาม โดยหอการค้ายุโรปในเวียดนามระบุว่ารายงานดัชนีบรรยากาศทางธุรกิจของเวียดนาม (บีซีไอ) ชี้ให้เห็นว่าความเชื่อมั่นทางธุรกิจและแนวโน้มของธุรกิจจากยุโรปในเวียดนามดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง

    นายพอล เจเวลล์ กรรมการผู้จัดการยูโรแชม กล่าวว่า บีซีไอเพิ่มขึ้นหลายด้าน แสดงให้เห็นว่าบริษัทยุโรปกลับมาเชื่อมั่นในตลาดเวียดนามอย่างช้าๆ แต่บรรยากาศด้านการลงทุนต้องดีขึ้นอีกมาก หากเวียดนามต้องการคงความสามารถในการแข่งขันภายในอาเซียน

นายเดวิด ไวท์เฮด ประธานสมาคมธุรกิจออสเตรเลียในเวียดนาม กล่าวว่า เวียดนามเผชิญการแข่งขันดุเดือดจากประเทศอื่นๆ ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ทั้งอินโดนีเซีย ไทย กัมพูชา และพม่า พร้อมเพิ่มเติมว่า บรรยากาศการลงทุนที่ดีขึ้นจะทำให้เวียดนามดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศได้ง่ายขึ้น ภายใต้บริบทของเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว

นายไวท์เฮดระบุว่าแม้เศรษฐกิจโลกไม่ค่อยดี แต่การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศในเวียดนามเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเร็วๆ นี้ แต่หากเวียดนามไม่สร้างบรรยากาศการลงทุนที่ดีขึ้น การลงทุนจะลดลงอย่างต่อเนื่อง

ด้านประธานสมาคมธุรกิจญี่ปุ่นในเวียดนาม มีความเห็นทำนองเดียวกัน พร้อมกล่าวว่า บริษัทญี่ปุ่นลงทุนในเวียดนาม 4.2 พันล้านดอลลาร์ (1.26 แสนล้านบาท) ทำให้ญี่ปุ่นเป็นนักลงทุนต่างชาติที่ลงทุนสูงสุดในเวียดนาม คิดเป็น 40% ของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศในปีที่แล้ว อย่างไรก็ตาม ญี่ปุ่นได้ขยายการลงทุนในประเทศอื่นในเอเชียด้วย

นายบุย ควาง วินห์ รัฐมนตรีกระทรวงวางแผนและการลงทุน กล่าวว่า แม้ว่าจะมีสัญญาณบวก แต่เศรษฐกิจเวียดนามยังเผชิญความยากลำบาก ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่อยู่ในระดับต่ำ สินค้าคงคลังที่สูง ศักยภาพในการแข่งขันที่ต่ำ และธุรกิจล้มละลายจำนวนมาก

แนวโน้ม จำานวน และการกระจายตัวของประชากร

   ในช่วงเวลา 80 ปี จากปี พ.ศ.2493 ถึง 2573 จำานวนประชากรโลกมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจาก 2.5 พันล้าน
คน เป็น 8.1 พันล้านคน หรือเพิ่มขึ้นกว่า 3 เท่าตัว โดยในช่วงเวลาดังกล่าวจำานวนประชากรในพื้นที่ต่างๆ ก็เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน แต่การเพิ่มขึ้นของจำานวนประชากรในแต่ละพื้นที่มีแนวโน้มที่แตกต่างกัน กล่าวคือ พื้นที่ที่มีจำานวนประชากรเพิ่มเร็วที่สุดคือ แอฟริกาที่มีจำานวนประชากรเพิ่มขึ้นถึง 6.3 เท่า รองลงมาคือ ลาตินอเมริกา/แคริบเบียนที่เพิ่มขึ้น 4.3 เท่า ถัดไปคือ เอเชียเพิ่มขึ้น 3.5 เท่า โอเซียเนียเพิ่มขึ้น 3.4 เท่า และอเมริกาเหนือ เพิ่มขึ้น 2.4 เท่า ส่วนพื้นที่ที่มีจำานวนประชากรเพิ่มต่ำาสุดคือยุโรป ซึ่งมีจำานวนประชากรเพิ่มขึ้นเพียง 1.3 เท่า เท่านั้น และที่น่าสังเกตคือ จำานวนประชากรของยุโรปกลับลดลงในช่วง 30 ปีหลังจากนั้นด้วย แนวโน้มของการเพิ่มขึ้นของประชากรที่แตกต่างกันในแต่ละพื้นที่นี้ มีผลทำาให้การกระจายตัวของประชากรเปลี่ยนแปลงไป  จะเห็นว่า ในปี พ.ศ.2493 ประชากรโลกกว่า 3 ใน 4 อาศัยอยู่ในเอเชียและยุโรป โดยมากกว่าครึ่งของประชากรโลกอาศัยอยู่ในเอเชีย และกว่า 1 ใน 5 ของประชากรโลกอาศัยอยู่ในยุโรป ส่วนโอเซียเนียมีประชากรอาศัยอยู่ไม่ถึงร้อยละ 1 ของประชากรโลก สำาหรับประชากรอีก 1 ใน 5 ที่เหลือก็กระจายอยู่ในแอฟริกา ลาตินอเมริกา/แคริบเบียน และอเมริกาเหนือ ในสัดส่วนที่ไม่ต่างกันมากนัก แต่ในอีก 80 ปีต่อมา คือในปี พ.ศ.2573 กลับพบว่า 3 ใน 4 ของประชากรโลกจะอาศัยอยู่ในเอเชียและแอฟริกา โดยสัดส่วนของประชากรที่อยู่ในเอเชียได้เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 56 เป็นร้อยละ 60 และในแอฟริกาจากร้อยละ 9 เป็นร้อยละ 17 ส่วนยุโรปที่มีสัดส่วนประชากรอาศัยอยู่ถึงร้อยละ 22 ใน 80 ปีก่อนหน้า กลับลดลงเหลือเพียงร้อยละ 8 ซึ่งตรงกันข้ามกับแอฟริกา ในอีก 3 พื้นที่ที่เหลือ พบว่า มีการเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อย กล่าวคือ สัดส่วนของประชากรในลาตินอเมริกา/แคริบเบียน เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากร้อยละ 7 เป็นร้อยละ 9 สำาหรับอเมริกาเหนือลดลงเล็กน้อยจาก
ร้อยละ 7 เป็นร้อยละ 5 ส่วนโอเซียเนียมีสัดส่วนคงที่คือ ร้อยละ 0.5 ตลอดช่วงเวลา 80 ปี


            ตาราง 4 จำานวนประชากรและร้อยละของประชากร จำาแนกตามพื้นที่ พ.ศ.2493-2573

ค่าแรง300บ.ทำต้นทุนสร้างบ้านพุ่ง

เฮ้าส์ เฟรนด์ลี่ฯ ชี้ประกาศปรับขึ้นค่าแรงงานขั้นต่ำ 300 บาท  เหล็กยืนราคาขาย ส่งผลดีตลาดโครงสร้างหลังคาสำเร็จรูป ดันยอดขายโตต่อเนื่อง ชี้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างแรงงานพุ่งส่งผลรับสร้างบ้าน-โครงการจัดสรรหันมาใช้โครงสร้างหลังคาสำเร็จรูป มั่นใจปี 56 ยอดขายพุ่งไม่ต่ำกว่า 200,000  ตร.ม.หรือโตเพิ่ม 15%

        นายสรพล คงรอด กรรมการผู้จัดการ บริษัท เฮาส์ เฟรนด์ลี่ จำกัด ผู้ผลิตโครงหลังคาสำเร็จรูปภายใต้แบรนด์ "อีซี่ทรัส" เปิดเผยว่า การประกาศปรับขึ้นค่าแรงงานขั้นต่ำ 300 บาททั่วประเทศ ตั้งแต่เมื่อวันที่ 1 มกราคม2556 ที่ผ่านมาส่งผลต่อต้นทุนการก่อสร้างบ้านของผู้ประกอบการรับสร้างบ้านและอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก ทำให้ผู้ประกอบการต้องมีการปรับตัวลดต้นทุนการก่อสร้าง รวมถึงการบริหารงานระบบก่อสร้างให้มีประสิทธิภาพ เพื่อลดระยะเวลาในการก่อสร้าง ซึ่งจะช่วยให้ส่งมอบบ้านให้ลูกค้าเร็วขึ้น เพื่อเป็นการลดต้นทุนที่เกิดจากการจ้างงานอีกด้านหนึ่ง

 อย่างไรก็ตามแม้ว่ากลุ่มวัสดุก่อสร้างในทุกหมวดจะปรับตัวขึ้นแต่ในส่วนของกลุ่มเหล็กและผลิตภัณฑ์จากเหล็ก ยังคงยืนราคาขายไม่มีการเปลี่ยนแปลง ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ และผู้ประกอบการรับสร้างบ้านหันมาใช้โครงสร้างหลังคาสำเร็จรูป ทดแทนการใช้เหล็กเส้น ซึ่งต้องตัดและประกอบโครงหลังคาเอง ทำให้ต้องใช้แรงงานและระยะเวลาในการประกอบโครงหลังคามากขึ้น

    จากปัจจัยทั้ง 2 ข้างต้นส่งผลให้ความต้องการใช้โครงสร้างหลังคาสำเร็จรูปขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยในส่วนของบริษัทเอง ในปี 2555 ที่ผ่านมามียอดการสั่งซื้อเพิ่มขึ้นมาก ทำให้อัตราการเติบโตของรายได้สูงถึง 20%  ส่วนในปีนี้บริษัทตั้งเป้าว่าจะมีอัตราการขยายตัวของยอดขายเพิ่มขึ้นอีกไม่ต่ำกว่า 15% หรือมียอดขายโครงสร้างหลังคาสำเร็จรูปไม่ต่ำกว่า 200,000 ตารางเมตร (ตร.ม.)

  โดยอัตราการเติบโตของยอดขายดังกล่าวมาจากการขายสินค้าเข้าโครงการหมู่บ้านจัดสรร40% และเป็นการขายโครงสร้างหลังคาสำเร็จรูปให้แก่กลุ่มผู้ประกอบการรับสร้างบ้านอีก 60%อย่างไรก็ตาม บริษัทยังให้น้ำหนักกับการทำตลาดรับสร้างบ้านมากกว่า เนื่องจากการขายเข้าโครงการจัดสรรนั้นมีมาจิ้นต่ำกว่าตลาดรับสร้างบ้าน

     "โดยในอนาคต 2-3 ปีข้างหน้าบริษัทมีแผนจะเพิ่มสัดส่วนการขายเข้าสู่ตลาดบ้านจัดสรรให้สูงขึ้นโดยวางสัดส่วนยอดขายโครงการจัดสรร และบริษัทรับสร้างบ้านไว้ที่ 50-50%"

กองทุนตะวันออกกลางซื้อหุ้นซีพีเอ็น

       นายนริศ เชยกลิ่น รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานการเงินและบัญชี และสายงานบริหาร ทรัพย์สิน บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กล่าวว่า ผลการเสนอขายหุ้นเพิ่มทุนจำนวน 130 ล้านหุ้น ในราคาหุ้นละ 50.75 บาท มูลค่ารวม 6.5 พันล้านบาท นั้น บริษัทได้จัดสรรให้กับสถาบันต่างประเทศ 60% ซึ่งผู้ที่ได้รับเป็นประเภทกองทุน โดยเฉพาะมีกองทุนตะวันออกกลาง เช่นอาบูดาบี้ เริ่มเข้ามาลงทุนกันมากขึ้นด้วย

"สาเหตุที่กลุ่มตะวันออกกลางมาซื้อหุ้นเป็นผลจากการไปโรดโชว์ครั้งก่อน และนักลงทุนต่างประเทศมองว่าเมื่อเปิดกระแสเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน(AEC)ธุรกิจค้าปลีกจะได้รับปรโยชน์ในครั้งนี้ จึงเข้ามาลงทุน ซึ่งบริษัทจัดสรรได้จำนวนจำกัด ปัจจุบันมีสัดส่วนเพดานต่างชาติใกล้เต็ม 30% อย่างไรก็ตามบริษัทมีแผนจะเดินทางไปโรดโชว์อีก เพราะต้องการให้ผู้ถือหุ้นมีความหลากหลายมากขึ้น"

ภายหลังจากที่บริษัทขายหุ้นเพิ่มทุนแบบพีพี มีจำนวนหุ้นหมุนเวียนในตลาด (ฟรีโฟลท) เพิ่มขึ้นเป็น 50% ทั้งนี้บริษัทคาดว่าจะไม่มีการระดมทุนในตลาดทุนอีกในช่วง 2 ปีข้างหน้า ยกเว้นแต่มีการลงทุนขนาดใหญ่ สำหรับการเพิ่มทุนรอบนี้จะทำให้บริษัทมีเงินสดเข้ามาบริษัทอีก 6.5 พันล้านบาท ซึ่งจะนำเงินที่ได้มาใช้พัฒนาโครงการที่เกาะสมุย จ.สุราษฏร์ธานี และโครงการศาลยา ซึ่งจะเปิดให้บริการได้ประมาณปี 2557

รายงานข่าวจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยระบุว่า เซ็นทรัลพัฒนารายงานผลการเสนอขายหุ้นเพิ่มทุนแบบพีพี จำนวน 130 ล้านหุ้น ราคาหุ้นละ 50.75 บาท ให้กับนักลงทุนต่างประเทศ 60% ที่เหลือเป็นของนักลงทุนในประเทศ ซึ่งบริษัทจะได้รับเงินมูลค่า 6.5 พันล้านบาท

ผู้ประกอบการยันตลาดอสังหาฯยังเติบโต

      นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมการขายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้ ทั้งโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูง ยังเติบโตได้ดี ทั้งในตลาดกรุงเทพฯและปริมณทล แต่จำนวนการการเปิดตัวโครงการปประเภทคอนโดมิเนียมลดลง อาจเนื่องมาจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย คุมสินเชื่อเข้มงวดขึ้นทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ระมัดระวังตัวมากขึ้น รวมถึงปัญหาการขาดแคลนแรงงาน เพราะตอนนี้ผู้ประกอบการไม่ได้กลัวเรื่องการขายไม่ได้ แต่กลัวว่าจะก่อสร้างไม่ได้

ทั้งนี้ ประเมินจากยอดการขายโครงการของศุภาลัย ที่นำไปร่วมออกบูธในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 28 เมื่อต้นเดือนที่ผ่านมา พบว่ามียอดขายใงานมากกว่า 140 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าทุกปีทำยอดขายในงานเฉลี่ยอยู่ที่ 100 ล้านบาทบวกลบ สวนทางกลับยอดผู้เข้าชมงานในปีนี้ที่ลดลงถึง 20% เนื่องจากไปจัดช่วงเวลาเดียวกับงานมันนี่เอ็กซ์โป เป็นงานใหญ่กว่า

"ยอดคนมาเดินงานบ้านและมหกรรมบ้านและคอนโด พลาดเป้าก็จริง แต่ยอดขายของบริษัทรายใหญ่ที่มาออกงาน ส่วนใหญ่จะมียอดที่ดีทุกบริษัท เพราะคนที่มาเดินงานส่วนใหญ่มีวัตถุประสงค์เพื่อต้องการมาซื้อ ในงานมีแคมเปญและส่วนลดต่างๆ มากกว่าปกติ พบว่าปัจจุบันจะไม่ค่อยมีแล้วที่จะมาเดินเที่ยวชมเฉยๆ แต่เพราะปีนี้เราไปจัดชนกับงานใหญ่อย่างมันนี่เอ็กซ์โป ทำให้ดึงคนไปเยอะ"

ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า ภาพรวมของกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือว่ายังเติบโตได้ดี แต่จะไม่หวือหวาเท่ากับปีก่อน แต่เป็นการเติบโตจากกำลังซื้อที่มาจากดีมานด์ที่แท้จริง ไม่มีสัญญาณของการเก็งกำไรให้เห็น และตลาดที่เติบมากอยู่ในระดับตลาดกลางและล่าง

"ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังเติบโตดีและมีกำลังซื้อ โดยเฉพาะตลาดระดับกลางและล่าง ขณะที่บริษัทสามารถทำยอดขายตามเป้าที่วางไว้ ซึ่งไตรมาสแรกบริษัทเติบโตถึง 2 เท่า เมื่อเทียบกับปีก่อน" นายประเสริฐ 

อมตะเชื่อครึ่งปีหลังยอดขายที่ดินพุ่ง

          นายวิบูลย์ กรมดิษฐ์ กรรการและประธานเจ้าหน้าที่การตลาด บริษัท อมตะ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (AMATA) กล่าวว่า บริษัทมั่นใจว่ายอดขายที่ดินทั้งปีนี้จะทำได้ตามเป้าหมายที่ 3 พันไร่ เนื่องจากจะมีดีลขนาดใหญ่จำนวนหลายร้อยไร่ เข้ามาในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ซึ่งเป็นผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมรถยนต์ของญี่ปุ่นและเอเชีย แม้ว่ายอดขายในไตรมาส 1/56 จะต่ำกว่าที่คาด ซึ่งเป็นปกติที่ยอดขายช่วงครึ่งแรกของปีจะต่ำกว่าครึ่งปีหลังอยู่แล้ว
          ทั้งนี้ ความคืบหน้าการพัฒนาที่ดินที่อมตะนคร 3,500 ไร่ที่ได้เริ่มพัฒนาในปีนี้ปัจจุบันใกล้เสร็จแล้ว ซึ่งเป็นที่ดินส่วนขยายที่พัฒนาขึ้นมาใหม่ เนื่องจากที่ดินนิคมอุตสาหกรรมปัจจุบันเหลือเพียง 500 ไร่ ทำให้เมื่อพัฒนาเสร็จแล้วจะมีที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นเป็น 4,000 ไร่ โดยตั้งงบลงทุนทั้งปีในการพัฒนาที่ดิน 1,500-2,000 ล้านบาท ซึ่งในไตรมาส 1/56 ใช้ไปเพียง 10-20% ของงบลงทุนส่วนที่การปรับนโยบายการขายที่ดินให้เป็นการเช่าระยะยาวแทนนั้น ขณะนี้ยังไม่ได้ข้อสรุป เนื่องจากบริษัทต้องการมีทั้ง 2 ทางเลือกที่จะนำเสนอให้ลูกค้า ซึ่งกำลังศึกษาอยู่ว่าจะทำ 2 อย่างจะทำได้หรือไม่ ขณะที่ยังไม่มีแผนปรับเพิ่มราคาที่ดิน เนื่องจากปีที่ผ่านมาได้ปรับไปแล้ว หากมีการปรับต้องขึ้นอีกคงต้องอยู่กับเหตุผลและความจำเป็น ขณะที่การเข้าไปลงทุนพัฒนานิคมอุตสาหกรรมในพม่านั้น ยังอยู่ระหว่างการศึกษา

แสนสิริโกยยอดขายต่างจังหวัดหมื่นล้าน

     นายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) เปิดเผยว่า บริษัทสามารถสร้างยอดขายจากการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยต่างๆ ในตลาดต่างจังหวัดได้แล้วถึง 10,000 ล้านบาทจากความสำเร็จในการทยอยปิดการขายโครงการใหม่ๆ ในทุกจังหวัดได้อย่างต่อเนื่องและรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา ทั้งในหัวหิน - ภูเก็ต - ระยอง - พัทยา และขอนแก่น จำนวนทั้งสิ้น 8โครงการ ใน 5 จังหวัดหลักทั่วประเทศ

โดยล่าสุดบริษัทยังได้เตรียมเปิดการขายอีก 2โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ได้แก่ เดอะ เบส ไฮท์-อุดรธานี มูลค่าโครงการรวม 1,000 ล้านบาท ซึ่งนับเป็นการรุกพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อตอบรับกลุ่มลูกค้าในจังหวัดอุดรธานีเป็นครั้งแรก

ส่วนดีคอนโด นครระยอง มูลค่าโครงการรวม 1,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นการพัฒนาโครงการเพื่อตอบรับกลุ่มลูกค้าในจังหวัดระยองต่อเนื่องเป็นโครงการที่ 2 ต่อจากโครงการแรกที่ได้รับการตอบรับที่ดีจนสามารถปิดการขายลงอย่างรวดเร็วในวันแรกของการเปิดพรีเซลล์ โดยคาดว่าทั้ง 2 โครงการจะได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มลูกค้าในตลาดต่างจังหวัดเช่นเดียวกับโครงการอื่นๆ ที่ผ่านมา

กทม.เปิดวอร์รูมฟังความเห็นผังเมืองฉบับใหม่

นายเกรียงพล พัฒนรัฐ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กทม. กล่าวถึงความคืบหน้าร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ ปรับปรุงครั้งที่ 3 ว่า ภายหลังเมื่อกฎกระทรวงฯ ประกาศลงราชกิจจานุเบกษาไปแล้ว สำนักผังเมืองเตรียมเปิดศูนย์บริการข้อมูลผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ คาดว่าจะเป็นวันที่ 16 พฤษภาคม ประมาณ 1 เดือน เพื่อให้ประชาชน เอกชน ผู้ประกอบการสามารถขอข้อมูล หรือร้องทุกข์เกี่ยวกับผังเมืองฉบับใหม่ โดยจะมีนักผังเมือง นักวิเคราะห์ผังเมือง และสถาปนิกที่มีความเข้าใจกฎกระทรวงมาอยู่ประจำศูนย์เพื่อให้คำชี้แจงถึงร่างผังเมืองทุกกรณี ตั้งแต่เวลา 08.30-16.30 น. ที่ชั้น 1 สำนักผังเมือง ถ.วิภาวดีรังสิต เขตดินแดง ทั้งนี้ ผังเมืองสามารถเปลี่ยนแปลงได้ไม่ตายตัว โดยการเปลี่ยนแปลงตั้งแต่ฉบับแรกเมื่อปี 2535 ถึงฉบับนี้เป็นการปรับปรุงให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงเมืองกรุงเทพฯ แต่ทุกอย่างจะไม่ดำเนินการโดยฉับพลัน เพราะจะกระทบกับประชาชนอย่างสูง ซึ่งนักวิชาการได้ให้ความเห็นว่าการทำผังเมืองเป็นความสมดุลบนความขัดแย้ง ทำให้ที่ผ่านมาการทำร่างผังเมืองต้องผ่านการหารือสาธารณะ ก็มีกลุ่มเห็นต่างและเห็นด้วย อย่างไรก็ตาม เมื่อมีการประกาศใช้ สำนักผังเมืองจะประเมินผลจากความเห็นของประชาชนที่แสดงกลับมา ว่ามีความเดือดร้อน หรือมีประโยชน์ในจุดใด

"กรุงเทพฯเป็นมหานครมา 200 ปี แต่เพิ่งมามีกฎหมายผังเมืองเมื่อปี 2535 โดยผังเมืองฉบับนี้ให้กรุงเทพฯมีสมดุลของเศรษฐกิจ สังคม การเมือง วัฒนธรรม ซึ่งอีก 5 ปีคาดว่าจากการเติบโตในจ.ฉะเชิงเทรา และชลบุรี จะมีการขยายตัวของประชาชนไปทางฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯมากกว่าฝั่งตะวันตก"นายเกรียงพลกล่าว

การตั้งถิ่นฐานในประเทศไทย

  สำหรับการตั้งถิ่นฐานในประเทศไทย  มีรูปแบบการตั้งถิ่นฐาน 3 แบบ

1. รูปแบบการตั้งถิ่นฐานแบบรวมศูนย์ (Cluster Settlement)  เป็นรูปแบบการตั้งถิ่นฐานเก่าแก่ของไทยอันเนื่องมาจากความสะดวกตามธรรมชาติ  เช่น  เกิดตามแหล่งน้ำ  แหล่งแร่  และที่เพาะปลูกที่อุดมสมบูรณ์  หรือตามเส้นทางคมนาคม  มีอาคารบ้านเรือนหลายหลังสร้างล้อมรอบ บ่อน้ำ  ตลาด  วัด  โรงเรียน  หรือบ้านของผู้นำ  ต่อมาเมื่อจำนวนประชากรเพิ่มมากขึ้น จะมีการขยายตัวเป็นกลุ่มออกจากศูนย์กลางอย่างชัดเจน  หมู่บ้านดังกล่าวพบมากในเขตภาคเหนือ  และภาคกลางตอนบน  ส่วนภาคใต้พบตามแหล่งแร่ทั่วไป  ลักษณะของหมู่บ้านแบบรวมศูนย์  หรือเกาะกลุ่มไม่มีขอบเขตที่แน่นอน  นอกเหนือจากจะยึดเอาปัจจัยทางธรรมชาติ  ไว้เป็นตัวกำหนดขอบเขตอย่างหยาบๆ  เช่น  แนวคลอง  ทิวไม้  หรือสิ่งกีดขวางทางธรรมชาติ  เป็นต้น รูปแบบการตั้งถิ่นฐานแบบรวมศูนย์ นอกจากจะเป็นตัวบ่งชี้ถึงคุณลักษณะทางสังคม ประเพณี  วัฒนธรรมแล้ว  ยังบ่งชี้ถึงความต้องการความปลอดภัย  อันเนื่องมาจากการรวมกลุ่มกัน และการประหยัดพื้นที่เพาะปลูกไว้สำหรับหมู่บ้านด้วยเช่นกัน

         2. รูปแบบการตั้งถิ่นฐานแบบกระจัดกระจาย (Scattered Settlement) รูปแบบนี้จะเป็นไปในลักษณะของการตั้งถิ่นฐานของตัวบ้าน ที่ตั้งอยู่กระจัดกระจายจากกัน อยู่โดดๆ  โดยถ้าเป็นหมู่บ้านอาจมีจำนวนหลังคาเรือนน้อยมาก  โดยมากจะตั้งกระจัดกระจายกันไปตามไร่นา  สวน  เป็นต้น  มีศูนย์บริการชุมชน ได้แก่  วัด  โรงเรียน  สถานีอนามัย  ห่างจากที่พักอาศัย  ลักษณะรูปแบบเกิดจากสภาพสังคมที่ชอบอยู่โดดเดี่ยว  พวกที่จับจอง บุกรุกที่ดิน  เพื่อความสะดวกในการประกอบอาชีพทางด้านเกษตรกรรม  เป็นต้น  หมู่บ้านรูปแบบนี้พบมากทางภาคกลางตอนล่าง  และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ  ตลอดจนภาคใต้ ตามสวนยาง สวนมะพร้าว และสวนผลไม้   โดยทั่วไปรูปแบบการตั้งถิ่นฐานแบบกระจัดกระจายนี้จะมีความสัมพันธ์กับไร่นา  หรือพื้นที่เกษตร กับระยะทางที่ต้องเดินทางไปประกอบอาชีพที่ต้องไม่ไกลจากที่อยู่อาศัย   รูปแบบการตั้งถิ่นฐานแบบากระจัดกระจาย เป็นตัวบ่งชี้ถึงสภาวะการขาดแคลนพื้นที่เพาะปลูก  เช่น บริเวณที่ราบสูง  และปัญหาการเสื่อมโทรมของพื้นที่ดิน  เป็นต้น

         3. รูปแบบการตั้งถิ่นฐานแบบแนวเส้นตรง (Line Settlement)   เป็นรูปแบบที่มีการตั้งถิ่นฐานบ้านเรือนตามแนวริมน้ำ ชายฝั่งทะเล หรือตามแนวเส้นทางคมนาคม รูปแบบดังกล่าวพบมากบริเวณลุ่มน้ำเจ้าพระยา และลำน้ำต่างๆ  ส่วนทางภาคตะวันออกเฉียงเหนือ พบตามลุ่มน้ำ มูล และชี  สำหรับภาคตะวันออกพบตามแนวชายฝั่งทะเล  หรือในระยะที่มีพัฒนาการของการสร้างเส้นทางคมนาคม  เช่น ถนน  ทางรถไฟ  จะพบชุมชนตามแนวเส้นทางเหล่านี้เช่นกัน

         รูปแบบการตั้งถิ่นฐานแบบแนวเส้นตรง  หรือแนวยาว  มักมีบทบาทของชุมชนที่เน้นไปทางด้านบริการเล็กๆ น้อยๆ  ที่เกี่ยวเนื่องด้วยการเกษตร และการค้าและบริการ  เป็นต้น

รูปแบบการตั้งถิ่นฐานบ้านเรือนในชนบท (Pattern of Settlements)

มนุษย์สร้างที่อยู่อาศัยรวมกันบนพื้นที่ที่มีสภาวะแวดล้อมแตกต่างกันแล้วแต่ ความพอใจของแต่ละชุมชน บางพวกชอบตั้งบ้านเรือนตามแนวถนน บางพวกชอบที่ลุ่ม บางพวกชอบที่เนิน ฯลฯ อย่างไรก็ตามทุกชุมชนก็มีเหตุผลในการเลือกสถานที่นั้นเป็นที่ตั้งถิ่นฐานของ ตน

การตั้งถิ่นฐานบ้านเรือนของคนไทยในชนบท ถ้าพิจารณาในลักษณะทางกายภาพแล้ว สามารถแบ่งได้หลายรูปแบบ ได้แก่ 

1. รูปแบบเรียงยาว (Linear pattern) 

ประชากรจะตั้งบ้านเรือนกระจายเรียงยาวไปตามริมคลอง ริมแม่น้ำ ฝั่งทะเล หรือตามแนวถนน โดยประชากรเหล่านั้นจะได้อาศัยแม่น้ำลำคลอง ถนน เป็นการสัญจรไปมา แล้วยังจะได้อาศัยลำน้ำในการอุปโภคบริโภคอีกด้วย หมู่บ้านรูปแบบนี้มีมากในภาคกลางของประเทศไทย เพราะมีเส้นทางสัญจรทางน้ำมากพอๆกับถนน การตั้งถิ่นฐานแบบนี้พิจารณาเป็นแบบย่อยได้อีก

1.1 รูปแบบเรียงยาวเดี่ยว ส่วนมากพบในหมู่บ้านที่ตั้งขึ้นใหม่ๆ บ้านแต่ละหลังยังกระจายกันอยู่ห่างๆ แต่ก็มีลักษณะเป็นแบบเรียงยาวไปตามเส้นทางแม่น้ำหรือถนนทั้งสองฟาก

1.2 รูปแบบเรียงซ้อน บ้านที่อยู่ทั้งสองฟากจะมีลักษณะแบบจับคู่เนื่องจากได้มีการขยายครอบครัว หรือมีการอพยพเข้ามาในชุมชน เป็นชุมชนที่ตั้งมาเป็นเวลานาน ข้อสังเกตผู้มีฐานะดีจะอยู่ริมน้ำ ถัดเข้าไปฐานะจะด้อยลง ในฤดูฝนบริเวณใต้ถุนบ้านน้ำจะท่วม การติดต่อจะเรือขนาดเล็กซึ่งมีประจำกันทุกครอบครัว ถ้าตัดถนนผ่านเข้าไปในหมู่บ้านนี้จะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงหลายอย่าง เช่น เส้นทางขนส่ง รูปแบบของชุมชนและการเปลี่ยนแปลงรูปทรงของบ้าน

ชุมชนรูปแบบนี้ถ้าตั้งอยู่ทำเลดีๆ เช่น มีคลองมาบรรจบ บ้านเรือนก็จะตั้งหนาแน่นโดยเรียงซ้อนกันหลายชั้น และถ้ามีคลองมาบรรจบเป็นช่วงๆ ก็จะมีรูปร่างโป่งตรงคลองที่มาบรรจบ บางครั้งเรียกชุมชนที่โป่งเป็นช่วงๆนี้ว่า รูปแบบเรียงยาวฝักถั่ว

2. รูปแบบรวมกลุ่ม (Cluster pattern) 

เป็นรูปแบบที่ปรากฏอยู่มากในชนบททุกภาคของประเทศไทย บ้านเรือนที่ตั้งอยู่ในบริเวณเช่นนี้มักจะตั้งอยู่ในบริเวณที่มีสภาพเด่นทาง ภูมิศาสตร์ เศรษฐกิจหรือวัฒนธรรม ไม่จำเป็นต้องอยู่ใกล้ทางน้ำหรือถนนเสมอไป ในชนบทไทยอาจพิจารณาแบ่งรูปแบบรวมกลุ่มได้ 2 แบบ

2.1 รูปแบบรวมกลุ่มอย่างสุ่ม บ้านแต่ละหลังก่อสร้างบนพื้นที่ไม่เป็นระเบียบ จะสร้างที่ใดก็ได้ แล้วแต่ความพอใจ ไม่มีแผนผังแน่นอน บางครั้งก็สร้างต่อๆกันออกไป เมือบุคคลในครอบครัวต้องแยกจากครอบครัวเดิม บริเวณบ้านต่อบ้านอาจมีรั้วต้นไม้แสดงเขตหรือไม่มีเลยก็ได้ ส่วนมากจะพบตามหมู่บ้านที่ตั้งมาเป็นเวลานาน

2.2 รูปแบบการรวมกลุ่มอย่างมีระเบียบ เป็นหมู่บ้านสมัยใหม่บ้านแต่ละหลังมีเส้นทางถนนตัดผ่าน มีความสะดวกในการติดต่อ เช่น นิคมสร้างตนเอง

3. รูปแบบโดดเดี่ยว (Isolate pattern) 

เป็นการตั้งบ้านเรือนอยู่โดดเดี่ยว แต่ละบ้านอยู่ห่างกันพอประมาณ เห็นได้ชัดเจนบริเวณท้องทุ่งนาหรือป่า การติดต่อกับภายนอกมีน้อยแบ่งออกได้ 2 ลักษณะ

3.1 รูปแบบโดดเดี่ยวอย่างสุ่มหรือแบบบ้านกระจาย พบในบริเวณที่มีการบุกเบิกใหม่ๆ เช่น บริเวณที่มีการทำไร่เลื่อนลอย (Shifting cultivation) หมู่บ้านเชิงเขา กลุ่มนี้มีโอกาสที่จะเคลื่อนย้ายหรือปล่อยบ้านทิ้งได้ ถ้าการทำมาหากินไม่ประสบผลสำเร็จหรือดินและน้ำไม่อุดมสมบูรณ์

3.2 รูปแบบโดดเดี่ยวอยู่ในที่ทำกิน (Single farmstead) เป็นผู้ประกอบกิจการทางด้านเกษตรกรรมและมีบ้านอยู่ในที่นั้นด้วย บ้านเรือนแต่ละหลังตั้งอยู่ไม่ห่างไกลกันนัก ไม่รวมกันเป็นกลุ่มก้อน และมักตั้งอยู่บนที่ดอน ในชนบทไทยมีหมู่บ้านแบบนี้ทุกภาค ส่วนใหญ่จะเป็นการเกษตรแบบผสม คือมีทั้งปลูกพืชเลี้ยงสัตว์ในพื้นที่เดียวกัน แต่ขนาดของพื้นที่และเครื่องมือประกอบกิจการจะแตกต่างไปจากในต่างประเทศมาก

ยอดจองบ้านเอื้ออาทรสิบวันทะลุเกินคาด

ยอดจองบ้านเอื้ออาทรสิบวันในงานมหกรรมมหกรรมขายที่อยู่อาศัย "40 ปี การเคหะแห่งชาติ คิดถึงบ้าน คิดถึงการเคหะฯ” เกินเป้าที่ตั้งไว้ 4,112 หน่วย มูลค่ามากกว่า 1,640 ล้านบาท บ้านเอื้ออาทรตลาดไท (เทพกุญชร 34) เฟส 1 ครองแชมป์ยอดจองสูงสุด 591 หน่วย

 

          นางอำภา รุ่งปิติ รองผู้ว่าการ รักษาการแทนผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ เปิดเผยว่า จากการที่ การเคหะแห่งชาติจัดงานมหกรรมขายที่อยู่อาศัยครั้งยิ่งใหญ่ฉลองครบรอบการก่อตั้ง "40 ปี การเคหะแห่งชาติ คิดถึงบ้าน คิดถึงการเคหะฯ” ระหว่างวันที่ 22 – 31 มีนาคม 2556 ณ สำนักงานใหญ่ การเคหะแห่งชาติ สำนักงานเคหะชุมชนและสถานที่ตั้งโครงการทั่วประเทศ ศูนย์ขายปริมณฑล และห้างสรรพสินค้าชั้นนำ เพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง รวมทั้งกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เริ่มสร้างฐานะ สร้างครอบครัวได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในราคาที่สามารถรับภาระได้ ซึ่งเปิดให้จองพร้อมทำสัญญาโครงการบ้านเอื้ออาทร ในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูมิภาค ในลักษณะอาคารชุดพักอาศัยและบ้านพร้อมที่ดิน ในราคาเริ่มต้น 390,000 บาท จำนวน 92 โครงการ รวม 17,652 หน่วย และโครงการเคหะชุมชน จำนวน 1,890 หน่วย ผลสรุปยอดจองบ้านเอื้ออาทรสิบวันสามารถทำยอดขายได้ 4,112 หน่วย คิดเป็นมูลค่ามากกว่า 1,640 ล้านบาท จากที่ได้ตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ 4,000 หน่วย ซึ่งในงานนี้ธนาคารอาคารสงเคราะห์และธนาคารออมสินได้ให้สินเชื่อในอัตราดอกเบี้ยพิเศษ แก่ลูกค้าที่จองและทำสัญญาเฉพาะในงานนี้ด้วย

 

          สำหรับโครงการบ้านเอื้ออาทรที่ได้รับความสนใจจองจากประชาชนมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ บ้านเอื้อ-อาทรตลาดไท (เทพกุญชร 34) เฟส 1 จำนวน 591 หน่วย บ้านเอื้ออาทรชลบุรี (วัดรังสีสุทธาวาส) จำนวน 370 หน่วย บ้านเอื้ออาทรระยอง (วังหว้า) เฟส 2 จำนวน 323 หน่วย บ้านเอื้ออาทรนครราชสีมา (หนองจะบก) เฟส 2 จำนวน 308 หน่วย และบ้านเอื้ออาทรภูเก็ต (ถลาง เฟส 1) ส่วน 3 จำนวน 298 หน่วย