ความรอบรู้จึงสำคัญกว่าความรู้

      เมืองอื่นๆเกือบทั่วโลกไม่สามารถมีทำเลทอง หรือศุนย์ธุรกิจ( CBD) ใหม่ได้แบบพลิกฝ่ามือ เช่นนี้ แต่จีนสามารถสร้างได้ ความจริงข้อนี้อาจนอกเหนือความคาดหมายและความเคยชินของนักลงทุนฮ่องกง
     นักลงทุนจีนแผ่นดินใหญ่ แม้มีทุนน้อยกว่า มีประสบการณ์น้อยกว่ามีความรู้น้อยกว่า แต่ยึดกุมสภาพความเป็นจริงในพื้นที่ได้มากกว่า จึงกลับพลิกเอาชนะนักลงทุนฮ่องกงผู้มีประสบการณ์มาชั่วชีวิตได้
    ความจริงนักลงทุนรายใหญ่หลายรายไม่จำเป็นต้องประสบชะตากรรมเช่นนี้ หากน้อมใจศึกษา ทำการสำรวจวิจัยให้ถี่ถ้วน ก่อนที่จะลงมือทำ การทระนงว่ารู้มาก ความย่ามใจและเชื่อมั่นในตนเองอย่างมืดบอดก็เสือกไสตนเองให้ตกที่นั่งลำบากในที่สุด

ทำเลดีมีชัยแน่นอน

เมื่อสรุปได้ว่าที่ดินมีราคาสูง คงทนและสามารถแบ่งซอยครอบครองได้เป็นแปลงๆแล้ว ก้ต้องมาพิจารณาต่อว่า แล้วแปลงไหนมีมูลค่ามากกว่ากัน ในทางการค้านั้นแปลงที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีกว่าจะมีมูลค่ามากกว่าทำเลจึงมีความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง และใครยึดครองทำเลที่ดีได้ ก็ยากที่คนอื่นจะหาทำเลที่มีศักยภาพที่ใกล้เคียงกันมาทดแทน ดังนั้นที่ดินในทำเลดีย่อมมีมูลค่าสูงกว่าที่ดินทั่วไป
      ตัวอย่างง่ายๆก็เช่น ตึกแถวที่ตั้งอยุ่หัวมุมถนนจะมีมูลค่าสูงกว่าตึกแถวคูหาอื่นๆ ถึงประมาณ 15% และถ้าคิดเฉพาะส่วนที่ดินอาจจะสูงถึง 30% ทั้งนี้เพราะสามารถค้าขายได้ดีกว่า ด้วยมีทางเข้าออกและมุมมองที่กว้างขวางกว่า
     ในฮ่องกง นักพัฒนาที่ดินที่ยิ่งใหญ่ทั้งหลาย มักยึดถือสูตรสำเร็จเรื่องทำเลข้างต้นนี้ และประสบความสำเร็จในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มาตลอดหลายสิบปีที่ผ่านมา ความรู้เรื่องทำเลจึงเป็นสิ่งเที่ยงแท้แน่นอนไม่อาจลบล้างได้

ภาวะอสังหาริมทรัพย์ไทย

ถ้าเปรียบเทียบกับประเทศอื่น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังดีกว่าหลายประเทศ แต่ก็ยังไม่ฟื้นตัว อย่างไรก็ตามราคาไม่ได้ตกต่ำอย่างหนักเช่นในอังกฤษในช่วงปี 2534-2535 และยังคงมีเพียงการพัฒนาศักยภาพภายในตัวของเราเอง ( เช่น การส่งออก ) และการสร้างเสน่ห์และความพร้อมของเรา ( เช่น การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน )  เราจึงจะทำให้ต่างชาติสนใจลงทุนในประเทศไทยโดยเฉพาะการลงทุนทางด้านอุตสาหกรรมที่จะเป็นตัวผลักดันเศรษฐกิจให้ดีขึ้น การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติ ไม่ได้ทำให้เศรษฐกิจดีขึ้นเพราะไม่ใช่การลงทุนใน real sector แต่อย่างใด

วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์มี "ขาขึ้น" แต่ "ขาลง" เป็นเรื่อง ทำใจ ยอมรับได้ยาก ในหลายประเทศทั้งอังกฤษและสหรัฐอเมริกา อสังหาริมทรัพย์ตกต่ำเป็นเวลาเกือบ 10 ปีก่อนที่จะดีขึ้น ในญี่ปุ่นตกต่ำเกิน 10 ปีแล้วยังไม่ดีขึ้นเลย ดังนั้นในกรณีประเทศไทย ถ้าเศรษฐกิจยังเพียง ดีเป็นหย่อมๆ โอกาสที่อสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวมีน้อยมาก

            ประเด็นปัญหาสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ในช่วง "ขาลง" ก็คือ อสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่นั้นกลับ ไม่มีตลาด โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างค้างเติ่งไว้ ยิ่งหาราคาได้ยากมาก เพราะไม่มีผู้ซื้อ ดังนั้นในการประเมินค่าทรัพย์สินจึงต้องใช้ความละเอียดอ่อนเป็นพิเศษ ไม่เช่นนั้นอาจถูกหลอกกดราคาซื้อ อย่างไรก็ตามไม่มีราคาในบางช่วงหาใช่ว่าจะไม่มีมูลค่าในช่วงนั้น 

อสังหาริมทรัพย์ "บูม" ที่ประเทศเศรษฐกิจดีเท่านั้น

ทุกวันนี้อสังหาริมทรัพย์ "บูม" สุดขีดในสหรัฐ และตกต่ำในญี่ปุ่นและประเทศอื่นๆที่เศรษฐกิจไม่ดี เป็นเรื่องที่น่าแปลกมากที่เศรษฐกิจสหรัฐยังดีอยู่ทั้งที่ได้รับการคาดการณ์ว่า ในปี 2543 เป็นต้นมาเศรษฐกิจจะเริ่มชลอตัวลงเงินดอลลาร์สหรัฐ น่าจะตกต่ำในช่วงที่ผ่านมา แต่กลับไม่ตกเพราะใครๆก็เก็งกำไรเงินดอลลาร์ และในขณะที่เงินสกุลอื่นๆตก กลับเป็นการพยุงเงินดอลลาร์ทรงตัวอยู่ได้ ดังนั้นเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกาโดยรวมยังดีอยู่ ในทางตรงกันข้าม เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นตกต่ำมาสิบกว่าปีแล้ว ยังไม่มีแนวโน้มว่าจะดีขึ้น และยังไม่เห็นชัดเจนว่าเมื่อไรจะ "โชติช่วงชัชวาล" ขึ้นอีกครั้งหนึ่งเลย ยิ่งกว่านั้นหลังเหตุการณ์ 11 กันยายน 2544 รัฐบาลสหรัฐอเมริกายิ่งส่งเสริมการใช้จ่ายภาครัฐทำให้เศรษฐกิจเติบโตต่อเนื่องไปอีก ( แทนที่จะตกต่ำดังคาด )

ทำเลที่ตั้ง (location)

ทำเลที่ตั้ง(location)  หมายถึงสถานที่ที่มีบางสิ่งบางอย่างตั้งอยู่ หรือกล่าวได้ว่าทำเลที่ตั้งก็คือสถานที่ใดๆ ที่มีวัตถุตั้งอยู่ ความหมายของสถานที่นี้ในทางภูมิศาสตร์ก็คือจุดหรือตำแหน่งใดๆ บนโลกนี้ที่สามารถจะอ้างอิงและเป็นที่รับรู้ของคนทั้งโลก การศึกษาทำเลที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ก็เพื่อกำหนดสถานที่ที่เหมาะสมกับกิจกรรมที่คนเราต้องการ เพื่อให้มีความเหมาะสมมากที่สุดการวางแผน Planning

                เป็นกระบวนการของการกำหนดรูปแบบและวิธีการดำเนินงานอย่างเป็นระบบในอนาคตเพื่อกระทำการสิ่งใดสิ่งหนึ่งที่มีเป็าหมายและวัตถุประสงค์ที่ชัดเจน  ในความหมายนี้การวางแผนจึงเป็นการดำเนินงานทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการทำสิ่งใดสิ่งหนึ่งในอนาคต ทั้งในด้านการกำหนดวิธีการดำเนินงาน การดำเนินงานด้านต่างๆ ตั้งแต่เริ่มต้นจนสิ้นสุดกิจกรรมนั้นๆ

ทฤษฎีทำเลที่ตั้ง (location theory)  เป็นการกล่าวถึงวิธีการและหลักการในการพิจารณาถึงสถานที่ที่ดีที่สุดสำหรับการสร้างสิ่งใดๆ ซึ่งอาจจะเป็น สาธารณูปโภคพื้นฐาน ร้านค้า โรงงานอุตสาหกรรม หรือ อื่นๆ โดยอาจมีวิธีการ ที่หลากหลายขึ้นอยู่กับชนิดของเป้าหมายที่ต้องการสร้าง ซึ่งในปัจจุบันการวางแผนทำเลที่ตั้งจะมีลักษณะเป็นการวางแผนในเชิงเศรษฐศาสตร์มากกว่า

อสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์  ในทางกฎหมาย ได้แก่ที่ดิน และทรัพย์สินอื่นที่ติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น เช่น อาคาร บ้านเรือน

ถ้าจะมีการกระทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน อาคาร บ้านเรือน ในทางกฎหมายกำหนดให้ต้องทำสัญญาหนังสือ ให้เป็นลายลักษณ์อักษร เช่นโฉนด หรือทะเบียนที่ดินเป็นเอกสารที่แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นๆ ทั้งนี้ก็เพราะว่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นทรัพย์สินทีมีมูลค่าสูงจึงต้องมีกฎหมายควบคุมเพื่อไม่ให้เกิดปัญหา

อสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ที่ดิน ทรัพย์อันติดกับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน รวมทั้งสิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินด้วย จากนิยามดังกล่าว อาจแบ่งอสังหาริมทรัพย์ออกได้ดังนี้

1. ที่ดิน หมายถึง พื้นดินทั่วไป รวมทั้งภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะและที่ชายทะเลด้วย

2. ทรัพย์อันติดกับที่ดิน ได้แก่ ไม้ยืนต้น อาคาร โรงเรือน หรือ สิ่งก่อสร้างบนที่ดิน เช่น

บ้าน คือ สิ่งก่อสร้างที่ปลูกอยู่หลังเดียวโดด ๆ พร้อมทั้งเรือนครัว โรงรถ เรือนคนใช้ด้วยถ้ามี และเป็นที่อยู่อาศัยของบุคคลในครัวเรือนเดียวกัน หรือบ้านที่ปลูกอยู่หลายหลังภายในบริเวณรั้วเดียวกัน และเป็นที่อยู่อาศัยของบุคคลภายในครัวเรือนเดียวกัน ทาวน์เฮาส์ คือ ตึกที่ปลูกติดต่อกันตั้งแต่ 2 หน่วยขึ้นไป โดยมีฝาร่วมกันด้านหนึ่งหรือสองด้านขึ้นไปอาจเป็นชั้นเดียวหรือหลายชั้นก็ได้ ตัวตึกอยู่ลึกเข้ามาจากริมถนน มีบริเวณที่ว่างหน้าบ้านอาจใช้เป็นที่จอดรถหรือทำประโยชน์อย่างอื่น คอนโดมีเนียม คือกลุ่มห้องอันเป็นส่วนหนึ่งของอาคาร ซึ่งใช้เป็นที่อยู่อาศัยของครัวเรือน โดยกลุ่มห้องนี้จะต้องมีห้องครัว ห้องน้ำ ตลอดจนทางเข้าออกห้องชุดเป็นของตนเอง ซึ่งสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง โรงงาน คือ โรงงานสำหรับประกอบกิจการอุตสาหกรรมโดยใช้ เครื่องจักร ซึ่งเทียบได้เกิน 5 แรงม้าเป็นปัจจัย โกดัง คือ สิ่งก่อสร้างที่ใช้เพื่อเก็บสินค้า อาคารพาณิชย์ คือ อาคารที่ใช้ เพื่อประโยชน์แห่งการค้า หรือ โรงงานที่ใช้ เครื่องจักรซึ่งเทียบได้ไม่เกิน 5 แรงม้า หรือ อาคาร ที่ก่อสร้าง ห่างแนวทางสาธารณะ หรือ ทางซึ่งมีสภาพ เป็นสาธารณะไม่เกิน 20 เมตร ซึ่งอาจใช้ เป็นอาคารเพื่อประโยชน์แห่งการค้าได้ หอพัก คือ ห้องชุด ตามปกติประกอบด้วยห้องนอน ห้องรับแขก ห้องครัว ห้องน้ำพร้อมอยู่ในชั้นเดียวกัน และรวมอยู่ในตึกหลังใหญ่สำหรับอยู่อาศัยหรือให้เช่า

3. ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน ได้แก่ แม่น้ำ ลำคลอง แร่ธาตุ กรวด ทราย ที่มีอยู่ตามธรรมชาติ หรือซึ่งมนุษย์นำมารวมไว้กับที่ดินจนกลายเป็นส่วนหนึ่งของพื้นดินตามธรรมชาติ

4. สิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ได้แก่ กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนด สิทธิครอบครองในที่ดินที่ไม่มีโฉนด ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน